Location en copropriété : ce que couvre (ou non) le bail

Bail et copropriété : l’usage des parties communes n’est pas automatique

« La Cour, c’est comme les antibiotiques : ce n’est pas automatique. »
C’est aussi vrai en matière de copropriété.

Voici une affaire qui illustre les limites entre bail commercial et droit de jouissance des parties communes.

Un pharmacien réclame l’accès à une cour… qu’il ne loue pas

Dans un immeuble en copropriété, un pharmacien loue un local à usage d’officine.

Depuis plusieurs années, les membres de la pharmacie se garent dans une cour commune à jouissance privative, réservée au copropriétaire… mais non mentionnée dans le bail.

Le 16 décembre 2013, un dispositif empêche l’accès en voiture à cette cour.
Le pharmacien, contrarié, assigne son bailleur :

• Il réclame une clé d’accès,

• Et des dommages et intérêts.

La justice donne raison au bailleur

La cour d’appel rejette la demande du pharmacien.
Il forme un pourvoi en cassation.

Son argument : on ne peut louer un lot sans le droit de jouissance privative qui y est rattaché.

Le bailleur répond que le contrat ne porte que sur le local de la pharmacie, pas sur la cour.

La Cour de cassation confirme : le bail n’englobe pas tout

Dans un arrêt du 23 septembre 2021 (n°20-18.901), la Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel.

Elle rappelle qu’un copropriétaire peut louer uniquement ses parties privatives, sans inclure le droit de jouissance privative sur les parties communes.

En clair : l’usage de la cour n’était pas inclus dans le bail. Le bailleur n’avait donc aucune obligation de la rendre accessible.

À retenir : bail et copropriété, deux régimes distincts

• Un droit de jouissance privative en copropriété ne s’intègre pas automatiquement dans un contrat de bail.

• Seules les dispositions expressément mentionnées dans le bail engagent le bailleur.

• En copropriété, il faut distinguer les droits du propriétaire et ceux du locataire.

Locataires, bailleurs, soyez vigilants : ce qui n’est pas écrit dans le bail… ne peut être exigé.