« N’admettez rien a priori si vous pouvez le vérifier » disait l’écrivain Rudyard Kipling.
Cet agent immobilier aurait été bien inspiré d’avoir cette citation à l’esprit.
Je vous raconte cette semaine l’histoire de Monsieur et Madame A qui ont acquis un bien immobilier en viager, par l’entremise d’une agence immobilière le 18.07.2008.
Ils s’aperçoivent ultérieurement que le bien vendu ne correspond pas aux permis de construire délivrés en 1973 et 1978.
La moitié de la maison a été construite sans autorisation !
Monsieur et Madame A assignent les vendeurs, les Notaires et l’agence immobilière en responsabilité et indemnisation.
La Cour d’appel condamne l’agent immobilier et le vendeur in solidum au paiement d’une somme de 40.000 € aux acheteurs.
Mécontent, l’agent immobilier forme un pourvoi en cassation.
Il invoque deux arguments :
- Il devait uniquement vérifier l’existence de permis de construire, non la conformité des travaux réalisés aux permis délivrés,
- Le préjudice subi n’était pas certain. Les acheteurs n’invoquaient ni un projet de travaux d’extension au moment de la vente ni la survenance d’un sinistre, ni une revente les exposant à une moins-value certaine.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est non.
Dans cet arrêt du 2 février 2022 (pourvoi n°20-18.388 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045133408?init=true&page=1&query=20-18.388&searchField=ALL&tab_selection=all), la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir considéré que :
- L’agent immobilier avait commis une négligence engageant sa responsabilité. Il a publié une annonce mentionnant un bien d’une surface de 110 m2, a rédigé la promesse de vente au vu des permis de construire, qui comportaient une surface habitable moitié moindre. Et ces permis, il manquait manifestement la véranda, le garage et une 3ème pièce.
- Si les acquéreurs avaient eu connaissance du caractère illégal des constructions et de l’inconstructibilité attachée au bien, ils auraient pu renoncer à l’acquisition ou acquérir à un prix plus bas.
L’agent immobilier a ainsi commis une faute, en plus du dol des vendeurs (qui ont manœuvré pour cacher la situation juridique du bien) justifiant sa condamnation au titre de la perte de chance des acquéreurs de ne pas acquérir ou d’acquérir à un prix moindre.
Les vendeurs ont eux-mêmes commis un dol. Ils ont manœuvré pour cacher la situation juridique du bien.