Erreur de superficie : l’agent immobilier responsable ?

Un agent immobilier peut-il être tenu responsable d’une erreur sur la surface du bien vendu ?

C’est une interrogation fréquente, notamment en cas de contentieux post-vente. La jurisprudence récente apporte des précisions essentielles pour les professionnels.

Faits : un bien en viager… et une mauvaise surprise

Monsieur et Madame A achètent un bien immobilier en viager le 18 juillet 2008, par l’intermédiaire d’une agence.

Ils découvrent par la suite que la moitié de la maison a été construite sans autorisation, en contradiction avec les permis de construire délivrés en 1973 et 1978.

Ils décident donc d’assigner :

• les vendeurs,

• les notaires,

• l’agent immobilier.

Première décision : responsabilité partagée

La cour d’appel condamne solidairement :

• le vendeur,

• l’agent immobilier,

à verser 40 000 € aux acquéreurs.

L’agent forme un pourvoi en cassation.

En cassation : la Cour confirme la faute de l’agent (Cass. 3e civ., 2 février 2022, n° 20-18.388)

Les arguments de l’agent immobilier

• Il estime qu’il n’était tenu que de vérifier l’existence des permis, pas la conformité des travaux. 

• Il soutient que le préjudice n’est pas certain : aucun projet d’extension, de sinistre ou de revente n’était en cours.

Ce que répond la Cour de cassation

La Cour rejette ces arguments. Elle considère que l’agent immobilier :

• a publié une annonce indiquant 110 m²,

• a rédigé la promesse sur cette base,

• alors que les permis de construire indiquaient une surface habitable moitié moindre,

• et que certains éléments (véranda, garage, pièce supplémentaire) étaient visiblement absents des autorisations.

La négligence est donc caractérisée.

Pourquoi la responsabilité est retenue

Manquement au devoir de vérification

L’agent immobilier, en tant que professionnel, doit :

• vérifier les documents disponibles (permis, plans…),

• recouper les informations quand des incohérences sont apparentes.

Perte de chance pour les acquéreurs

S’ils avaient été correctement informés :

• ils auraient pu renoncer à l’achat,

• ou négocier un prix plus bas.

C’est cette perte de chance qui fonde la condamnation.

Ce qu’il faut retenir pour les professionnels

L’erreur de superficie engage la responsabilité

Dès lors qu’elle repose sur une négligence manifeste ou un manquement au devoir de conseil, l’agent peut être condamné.

Vérifier, même sans expertise technique

L’agent n’a pas à être expert en urbanisme, mais il doit :

• confronter les éléments du dossier (plans, annonces, permis),

• alerter l’acheteur en cas d’incohérence.