Opposabilité et modification d’usage en copropriété

Une assemblée générale peut-elle modifier l’usage d’un lot sans l’accord de l’acquéreur ?

C’est une question souvent posée par les copropriétaires et les professionnels de l’immobilier : quelles sont les conditions pour qu’une modification d’usage soit opposable à un nouvel acquéreur ?

Faits : un litige sur l’usage d’un lot

Un copropriétaire, la société Z, reçoit une injonction de payer des charges de copropriété.

Elle fait opposition et demande deux choses devant le tribunal :

• Le rejet de la demande de paiement,

• La suppression des boîtes aux lettres et du conteneur à ordures installés sur son lot.

Décision de la cour d’appel : le vendeur avait accepté

La cour d’appel rejette sa demande au motif que :

• Le vendeur de la société Z, lors d’une assemblée générale, avait accepté cette modification d’usage,

• Il avait donc autorisé l’installation sur ce lot des équipements litigieux.

Mais la société Z n’était pas d’accord. Elle forme un pourvoi en cassation.

Argument de la société : usage non opposable

La société soutient que :

• Le règlement de copropriété ne mentionnait pas cette restriction d’usage,

• Et que l’autorisation donnée par le vendeur ne lui était pas opposable, puisqu’elle n’en avait pas connaissance lors de la vente.

L’arrêt de la Cour de cassation (15 décembre 2021, n° 20-23.221)

La société a obtenu gain de cause

La Cour de cassation donne raison à la société acquéreuse.

Elle rappelle les conditions de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 :

La modification des modalités de jouissance d’un lot n’est opposable à l’acquéreur que si :

• Elle a été publiée au fichier immobilier,

• Ou si l’acquéreur a reconnu en avoir connaissance dans l’acte de vente,

• Et s’il a expressément accepté les obligations en résultant.

En résumé : quand une décision n’est pas opposable

Ce que doit faire le syndicat des copropriétaires

Toute décision modifiant le règlement (ou les modalités d’usage d’un lot) doit être publiée au fichier immobilier.

Ce que doit vérifier l’acquéreur

Si rien n’est mentionné dans l’acte de vente, l’acquéreur peut légalement s’opposer à un usage imposé.

À retenir pour éviter les litiges

• Le règlement de copropriété est un document opposable… mais seulement dans ses versions publiées.

• Toute modification importante (usage, charges, destination des lots…) doit apparaître dans l’acte de vente ou être publiée officiellement.

• Sinon, l’acquéreur peut s’y opposer, même si l’ancien propriétaire avait donné son accord.