Vente immobilière : l’acheteur doit-il tout dire ?

un acheteur peut-il taire une information qui augmente la valeur du bien ?

Dans une vente immobilière, les parties sont-elles libres de garder le silence sur des éléments qui pourraient changer la valeur du bien ?

La Cour de cassation rappelle que les contrats doivent être exécutés avec bonne foi, sincérité et loyauté.

Les faits : une promesse unilatérale de vente et un accord caché avec un locataire

Mme V consent une promesse unilatérale de vente portant sur cinq lots d’un immeuble en copropriété, tous donnés à bail d’habitation.

Entre la promesse et la signature définitive, l’acheteur négocie le départ d’un locataire moyennant indemnité.
Cette information n’est pas communiquée au vendeur.

Quelques mois après l’achat, l’acheteur revend deux lots libres d’occupation, avec une forte plus-value.

La décision de la cour d’appel

Le vendeur assigne l’acheteur en dommages et intérêts.
La cour d’appel lui donne raison et condamne l’acheteur à payer 300 000 €.

Le pourvoi en cassation : les arguments de l’acheteur

L’acheteur conteste en soutenant que :

• le consentement à la vente s’apprécie au jour de la promesse,

• l’accord avec le locataire étant postérieur, il n’avait pas manqué à son obligation de loyauté.

La décision de la Cour de cassation (19 janvier 2022, n°20-13.951)

Le principe rappelé

La Cour confirme qu’en vertu du Code civil (art. 1109 s.), les parties à un contrat sont tenues à une obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité.

Application au cas concret

Dans une promesse unilatérale de vente :

• seul le vendeur s’engage à vendre,

• l’acheteur reste libre d’acheter ou non.

En cachant une information majeure (le départ du locataire, qui augmentait la valeur du bien), l’acheteur a manqué à son obligation de loyauté.

Conclusion : loyauté et transparence priment dans la vente immobilière

Cet arrêt rappelle que :

• le silence sur une information essentielle peut constituer une déloyauté coupable,

• même un acheteur doit agir de bonne foi,

• le manquement peut entraîner une condamnation lourde en dommages et intérêts.

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