Travaux non autorisés : responsabilité du syndicat

le syndicat des copropriétaires est-il responsable face à des travaux interdits ?

Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux sans autorisation, par exemple en ouvrant des fenêtres ou en empiétant sur un terrain voisin, que se passe-t-il si le syndicat des copropriétaires ne réagit pas ? La jurisprudence apporte une réponse claire.

Les faits : des travaux non autorisés réalisés par un copropriétaire

En 1977, un copropriétaire, Monsieur A, décide d’agrandir son lot :

• il perce une porte et deux doubles fenêtres dans le mur extérieur de la résidence R,

• il aménage une terrasse sur le terrain de la copropriété voisine, la résidence S.

Une longue inaction

Pendant plus de 30 ans, aucune contestation judiciaire n’est engagée.
En 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence S assigne celui de la résidence R, demandant :

• la suppression des ouvertures,

• la cessation de l’empiètement,

• et une indemnisation.

Le syndicat R appelle en intervention forcée Monsieur A, à l’origine des travaux.

La décision de la cour d’appel

La cour d’appel condamne le syndicat des copropriétaires R et Monsieur A solidairement : 

• à fermer les ouvertures, supprimer la terrasse,

• indemniser le syndicat S à hauteur de 10 000 €.

Le pourvoi en cassation : les arguments du syndicat R

Le syndicat R se défend en soutenant que :

• L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit sa responsabilité qu’en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien, ce qui n’était pas le cas.

• L’absence de réaction du syndicat voisin pendant 35 ans devait écarter toute idée de négligence.

La décision de la Cour de cassation (21 avril 2022, n°21-12.240)

Le principe rappelé

La Cour confirme que le syndicat, informé des travaux irréguliers et non autorisés par l’assemblée générale, devait mettre en demeure le copropriétaire de remettre les lieux en état.

La faute retenue

En n’agissant pas, le syndicat a commis une négligence fautive dans la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Conclusion : obligation d’action du syndicat des copropriétaires

Cet arrêt rappelle que :

• le syndicat a le devoir d’agir face à des travaux non autorisés,

• son inaction engage sa responsabilité,

• tolérer des travaux irréguliers, même anciens, expose à des condamnations.

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