Vente immobilière : dol, vice caché et recours de l’acheteur

dol et vice caché, que peut faire l’acheteur ?

Peut-on annuler une vente immobilière ou obtenir réparation lorsqu’un bien présente des défauts cachés ou que le vendeur a trompé l’acheteur ?

C’est une question fréquente, à laquelle deux fondements juridiques apportent des réponses : le dol et le vice caché.

Les faits : une maison affectée par les algues sargasses

En 2016, Madame W achète une maison aux Antilles.

Peu après, elle découvre que la propriété est affectée par l’échouage saisonnier d’algues sargasses, provoquant :

• irritations oculaires,

• maux de gorge,

• nausées.

Les conséquences pour l’acheteuse

En raison de sa santé fragile et de celle de son fils, Madame W souhaite restituer la maison.
La venderesse refuse.

La procédure : dol et vice caché invoqués par l’acheteuse

Madame W assigne la venderesse en justice en invoquant deux fondements :

• Le dol : article 1137 du Code civil → nécessité de prouver des manœuvres ou mensonges et leur caractère déterminant sur le consentement.

• Le vice caché : article 1641 du Code civil → nécessité de prouver un défaut rendant le bien impropre à son usage ou diminuant tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait payé moins cher.

La décision de la cour d’appel

La cour d’appel rejette ses demandes, estimant que :

• pour le dol, il n’était pas prouvé que la venderesse avait conscience du caractère déterminant de ses manœuvres,

• pour le vice caché, le phénomène des algues sargasses est naturel, extérieur et imprévisible → donc non constitutif d’un vice caché.

Le pourvoi en cassation : contestation de l’acheteuse

Madame W forme un pourvoi en cassation, reprochant à la cour d’appel d’avoir ajouté au texte légal des conditions qu’il ne prévoyait pas.

La décision de la Cour de cassation (15 juin 2022, n°21-13.286)

Sur le dol

La Cour rappelle que deux conditions suffisent :

• des manœuvres ou mensonges,

• leur caractère déterminant sur le consentement de l’acheteur.

Pas besoin que le vendeur ait conscience de ce caractère déterminant.

Sur le vice caché

La Cour estime que la cour d’appel a ajouté une restriction illégale.

Même un phénomène naturel extérieur peut constituer un vice caché, dès lors qu’il rend le bien impropre à l’usage prévu.

Conclusion : transparence obligatoire en vente immobilière

Deux enseignements sont à retenir :

• le dol est caractérisé si le vendeur use de manœuvres ou mensonges qui vicient le consentement,

• le vice caché peut concerner des défauts extérieurs au bien dès lors qu’ils en compromettent l’usage.

En matière de vente immobilière, la transparence vis-à-vis de l’acheteur est une obligation, pas une option.