Empiètement sur parties communes : quels recours ?
empiètement et conflits en copropriété
L’empiètement sur les parties communes est une source classique de litige.
Mais que se passe-t-il lorsque le plan de copropriété lui-même n’a pas été établi conformément à la loi ?
Les faits : un chemin d’accès construit sur une partie privative
M. et Mme H achètent un chalet avec jardin privatif dans une copropriété horizontale composée de deux lots.
La seule partie commune est le chemin d’accès à la voie publique.
Découverte de l’empiètement
Après leur acquisition, les époux découvrent que le chemin d’accès a été réalisé en grande partie sur leur lot, réduisant leur jardin.
Les demandes des copropriétaires lésés
Ils saisissent la justice pour :
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mettre fin au régime de copropriété,
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interdire à leur voisin de passer sur leur lot,
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obtenir une indemnisation pour trouble de jouissance.
La décision de la cour d’appel
La cour d’appel rejette leurs demandes, considérant que :
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le plan annexé à l’état descriptif de division délimite clairement parties communes et privatives,
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sa validité n’est pas remise en cause, même sans intervention d’un géomètre expert,
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l’aménagement postérieur du chemin ne remet pas en cause la copropriété.
Le pourvoi en cassation : qui peut dresser un plan de copropriété ?
Les époux H contestent et forment un pourvoi, soutenant que : seuls les géomètres experts sont habilités à dresser les plans de division foncière.
La décision de la Cour de cassation (29 juin 2022, n°20-18.136)
Le principe rappelé
La Cour rappelle les articles 1 et 2 de la loi du 7 mai 1946 :
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seuls les géomètres experts peuvent réaliser les travaux topographiques fixant les limites de biens fonciers,
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un plan établi par une autre personne est nul.
Conséquence sur la copropriété
Le plan annexé à l’état descriptif de division, n’ayant pas été établi par un géomètre expert, est invalide.
Les copropriétaires sont donc fondés à remettre en cause l’existence même de la copropriété.
Conclusion : recours en cas d’empiètement sur parties communes
Un litige lié à un empiètement de parties communes peut révéler une irrégularité dans la constitution de la copropriété.
Sans plan établi par un géomètre expert, la validité de la copropriété peut être contestée.
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