Copropriété : désordres couverts par la garantie décennale

La garantie décennale en construction immobilière

La garantie décennale protège les maîtres d’ouvrage et les syndicats de copropriétaires contre les désordres graves survenant dans les dix ans suivant la réception d’un immeuble. Mais quels désordres ouvrent réellement droit à indemnisation ?

L’affaire : des désordres constatés après la livraison de la résidence

Dans une résidence neuve, un syndicat de copropriétaires découvre deux malfaçons :

• l’absence de raccordement des évents,

• l’absence d’écran sous-toiture.

L’expertise judiciaire

Un expert judiciaire confirme la réalité des désordres.
Le syndicat assigne alors le constructeur et l’assureur dommage-ouvrage pour obtenir réparation.

La décision de la cour d’appel : pas d’indemnisation accordée

La cour d’appel rejette les demandes du syndicat, considérant que :

• le risque pour la santé lié à ces défauts ne s’était pas concrétisé dans le délai de dix ans,

• les désordres étaient apparents dès la réception de l’immeuble.

Le pourvoi en cassation : les arguments du syndicat

Le syndicat de copropriétaires forme un recours et soutient que :

• les désordres rendaient l’immeuble impropre à sa destination,

• ils n’étaient pas détectables par un maître d’ouvrage profane,

• leurs conséquences (odeurs nauséabondes) n’ont été révélées qu’après plusieurs années.

La décision de la Cour de cassation (11 mai 2022, n°21-15.608)

1. L’absence d’écran sous-toiture : un désordre non décennal

Même si l’expert a identifié un risque (chutes de tuiles, infiltrations), celui-ci ne s’était pas réalisé dix ans après la réception.

Conclusion : ce désordre n’entre pas dans le champ de la garantie décennale.

2. L’absence de raccordement des évents : un désordre décennal reconnu

Les nuisances olfactives constatées dans le délai de dix ans rendaient l’immeuble impropre à sa destination.

La Cour de cassation demande donc à la cour d’appel de vérifier si ce désordre était apparent ou non à la réception.

Conclusion : une indemnisation pourra être obtenue concernant ce défaut.

Conclusion : garantie décennale et recours en copropriété

La garantie décennale ne couvre que certains désordres : ceux qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination.

Dans cette affaire :

• Pas d’indemnisation pour l’absence d’écran sous-toiture,

•  Une possible indemnisation pour l’absence de raccordement des évents.

Vous êtes syndic de copropriété, copropriétaire confronté à des malfaçons ?

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