Congé d’un bail d’habitation: remise effective indispensable

Quand le congé donné par lettre recommandée n’est pas retiré, le délai de préavis court‑il ?

Non. Le délai de préavis ne commence que si la lettre recommandée est effectivement reçue par le bailleur. Une lettre qui revient « pli avisé et non réclamé » ne suffit pas à déclencher le préavis.

Voici une illustration de ce concept.

Le contexte

Mademoiselle T loue un logement à deux bailleresses depuis juin 2012. Elle donne congé le 17 avril 2015, avec effet au 31 juillet 2015, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Une réception jamais acquise

La lettre revient « pli avisé et non réclamé ». Les bailleresses ne retirent pas le courrier, et n’ont donc pas connaissance officiellement du congé.

Mademoiselle T les informe néanmoins ultérieurement de son départ, et un état des lieux est fixé au 6 juillet 2015.

Les bailleresses refusent la restitution du dépôt de garantie, réclamant des réparations mais surtout le loyer jusqu’au 31 août 2015.

La procédure judiciaire

Cour d’appel

La cour d’appel accueille la demande de la locataire : le congé est jugé valable, car le préavis a cours à compter de la date de la mise à disposition du courrier — et non de sa réception.

Le pourvoi en cassation

Argument des bailleresses

Elles soutiennent que le délai de préavis ne court que si la lettre recommandée est effectivement reçue, soit remise en main propre, signifiée ou notifiée par huissier, comme l’exige l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

L’arrêt de la Cour de cassation

21 septembre 2022 – RG n° 21‑17.691

La Cour confirme l’invalidité du congé. Elle rappelle que :

• Le préavis ne débute qu’à la réception effective de la lettre par le destinataire ;

• Une LRAR non retirée (mention « pli avisé et non réclamé ») ne déclenche pas le préavis, quelle que soit l’intention du locataire.

Ce qu’il faut retenir

• Le congé devient opposable seulement une fois reçu réellement.

• Une lettre non retirée n’est pas considérée comme remise — et le préavis ne court pas.

• Pour éviter cette impasse, privilégiez la remise en main propre ou la signification par huissier (commissaire de justice).

Mon conseil d’avocate spécialiste en droit immobilier

À chaque résiliation, assurez-vous que votre congé est effectivement reçu par le bailleur — ne laissez rien au hasard ! Mandatez un commissaire de justice si nécessaire pour garantir la validité et la date de prise d’effet.