Annulation d’une résolution exécutée en copropriété

une résolution d’assemblée générale peut-elle être annulée même si elle a déjà été exécutée ?

Oui. L’exécution d’une résolution ne s’oppose pas à son annulation. La régularité juridique prime, même si les travaux sont achevés.

Voici une illustration, tirée d’une histoire vraie!

Le contexte

M. et Mme Z, copropriétaires, contestent une résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 1er juin 2015. Cette résolution prévoyait des travaux sans que les devis des entreprises consultées aient été joints à la convocation.

Une irrégularité formelle affirmée

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose que soient notifiés, à tout le moins avec l’ordre du jour, les conditions essentielles des contrats dans le cadre d’une mise en concurrence. Cette disposition n’a pas été respectée.

La Cour d’appel reconnait cette irrégularité — mais refuse d’annuler la résolution au motif que les travaux ont déjà été réalisés.

Le pourvoi en cassation

L’argument des copropriétaires

M. et Mme Z font valoir que cette approche vide la règle de toute portée. Si une résolution entachée d’irrégularité ne peut être annulée que si elle reste inachevée, alors tout manquement formel devient impuni.

L’arrêt de la Cour de cassation

24 novembre 2021 – RG n°20‑22.487

Exécution ne vaut pas validation

La Cour casse la décision d’appel. Elle rappelle que l’exécution d’une résolution ne fait pas obstacle à son annulation. La validité juridique doit toujours primer.

Ce qu’il faut retenir

• Même si une résolution est exécutée, elle peut être annulée si les règles de gouvernance (convocation, mise en concurrence, etc.) n’ont pas été respectées.

• Le syndic doit veiller à la régularité des procédures avant toute exécution.

• L’exécution à risques peut engager la responsabilité du syndicat, et doit être réfléchie.

MON CONSEIL D’AVOCATE SPECIALISTE

Pour le syndic : ne lancez pas l’exécution tant qu’un recours est possible.
Pour les copropriétaires : restez attentifs à la régularité formelle des décisions, car une irrégularité peut être sanctionnée longtemps après exécution.