Empiètement en copropriété : qui est responsable ?

Le syndicat des copropriétaires est-il responsable d’un empiètement commis sur un terrain voisin par des copropriétaires via des parties communes à jouissance privative ?

Lorsqu’un empiètement est le fait de parties communes, même à jouissance privative, le syndicat est responsable. Il a le devoir d’intervenir pour y mettre fin.

Le contexte

Deux copropriétés voisines sont en conflit sur la délimitation de leurs terrains.

Un jugement fixe les limites séparatives. La majorité des copropriétaires concernés s’y conforment, sauf deux, qui conservent des aménagements empiétant sur la parcelle voisine.

Une situation atypique

Les jardins concernés sont des parties communes à jouissance privative. Cela signifie qu’ils appartiennent au syndicat des copropriétaires, bien qu’ils soient utilisés par certains occupants.

La procédure

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété envahie, la copropriété A, décide d’agir.

Il assigne non pas les deux copropriétaires fautifs, mais le syndicat de la copropriété B, propriétaire des parties communes litigieuses.

L’argument central

Le syndicat B, en tant que propriétaire des parties communes, est responsable de l’empiètement.

Décisions de justice

Première instance

Le tribunal donne raison à la copropriété A. Il reconnaît que :

• L’empiètement est réel,

• Le syndicat de la copropriété B est responsable,

• Il lui appartient, dans le cadre de l’administration des parties communes, de faire cesser cette situation.

Cour d’appel

Le syndicat B interjette appel. Cette fois, la cour d’appel infirme le jugement.

Elle estime que les aménagements sont le fait de copropriétaires individuels, et que le syndicat ne peut en être tenu responsable.

Le pourvoi en cassation

Le syndicat A forme un pourvoi.

Il soutient que :

• Le syndicat B est propriétaire des parties communes,

• Il doit donc veiller à ce qu’elles ne soient pas utilisées pour violer les droits du voisin,

• Il a une obligation de surveillance et d’intervention.

L’arrêt de la Cour de cassation

25 janvier 2023 – RG n°22-12.874

La Cour casse l’arrêt de la cour d’appel.

Elle rappelle que :

• Les aménagements litigieux sont situés sur des parties communes à jouissance privative,

• Le syndicat des copropriétaires, chargé de l’administration de ces parties, a le devoir d’intervenir en cas d’empiètement.

Le syndicat est donc bien responsable vis-à-vis de la copropriété voisine.

Ce qu’il faut retenir

• Les parties communes à jouissance privative n’échappent pas au contrôle du syndicat,

• En cas d’empiètement, il lui revient d’agir, sans attendre une initiative des copropriétaires fautifs,

• Il conserve toutefois la possibilité de se retourner ensuite contre eux.

En résumé

Le syndicat ne peut pas fermer les yeux sur une atteinte aux droits d’un voisin dès lors que cette atteinte émane d’une partie commune, même utilisée de manière privative.

Il est responsable de ce qui se passe sur les parties communes et doit intervenir activement.