Location courte durée :responsabilité du changement d’usage?

La réponse est non. Même avec l’accord du bailleur, le locataire doit vérifier que l’usage du bien est conforme à la réglementation locale.

Le contexte

En 1997, la société A acquiert un appartement à usage d’habitation. En 2012, elle le loue à la société B, spécialisée dans la location meublée de courte durée.

Le bail autorise explicitement la sous-location temporaire à une clientèle n’élisant pas domicile dans les lieux. En pratique, la société B exploite le logement comme une location de type Airbnb.

La mairie de Paris intervient

La mairie de Paris assigne les deux sociétés en justice pour non-respect de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce texte prévoit qu’un logement d’habitation ne peut être utilisé à des fins de location touristique que s’il a fait l’objet d’un changement d’usage dûment autorisé.

La condamnation

Le tribunal condamne solidairement la société A (le bailleur) et la société B (le locataire) à une amende de 50 000 € chacune.

La société B fait appel, arguant qu’elle était autorisée par le bail à exercer son activité, et que la responsabilité du changement d’usage incombait au bailleur.

L’arrêt de la cour d’appel

La cour d’appel confirme la responsabilité de la société B et aggrave même la sanction :

• Société B : amende confirmée à 50 000 €

• Société A : amende réduite à 25 000 €

Elle rappelle que :

• La société B est un professionnel de la location courte durée,

• Elle a proposé les termes du bail,

• Elle connaissait la réglementation relative au changement d’usage,

• Elle devait s’assurer elle-même de l’obtention des autorisations nécessaires.

Le pourvoi en cassation

La société B soutient que le bailleur était seul responsable du respect de l’usage autorisé. Elle conteste donc sa condamnation.

L’arrêt de la Cour de cassation

15 février 2023 – RG n°22-10.187

La Cour rejette le pourvoi.

Elle précise que :

• À Paris, le changement d’usage d’un logement d’habitation est soumis à autorisation préalable,

• La location meublée répétée à une clientèle de passage constitue un changement d’usage,

• Toute personne exerçant cette activité sans autorisation est passible d’une amende, qu’elle soit propriétaire ou locataire.

Ce qu’il faut retenir

Même si le bail autorise l’activité, cela ne dispense pas le locataire de respecter la réglementation locale.

Le locataire est personnellement responsable du respect de l’usage autorisé, y compris s’il est un professionnel.

En résumé

La société B pensait être protégée par les termes du bail. Elle est pourtant condamnée, car elle n’a pas obtenu le changement d’usage nécessaire.

Ce manquement engage sa responsabilité pleine et entière.

Conseil

Avant toute location meublée de courte durée :
vérifier l’usage du bien auprès de la mairie, indépendamment de ce que prévoit le bail.