Avec un grand pouvoir vient une grande responsabilité. Disait l’artiste Stan Lee.
Je vous raconte cette semaine l’histoire de Monsieur et Madame Z, qui, en 2014, entreprennent de vendre leur maison située dans l’Oise.
Ne souhaitant pas vendre seuls, ils confient la vente à une agence immobilière.
Le 30.08.2014, un mandat de simple est signé avec un prix de vente fixé à 160.000 € et une commission d’agence à 10.000 €.
Bien en a pris aux vendeurs puisque l’agence trouve un acquéreur et le 22.09.2014 un compromis de vente est signé.
L’acquéreur y indique ne pas recourir à un prêt pour financer l’acquisition.
La date butoir de l’acte authentique est fixée au 22.12.2014.
Tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes comme disait Candide ! (dans l’œuvre éponyme de Voltaire).
RDV est pris pour le 16.12.2014 chez le Notaire.
Malheureusement, l’acquéreur ne verse pas les fonds convenus et ne se présente pas au RDV.
Et là, c’est le drame !
Heureusement, le lendemain, vendeurs et acquéreur s’accordent sur la résiliation du compromis et le versement par l’acquéreur d’une somme de 27.000 € aux vendeurs dont 10.000 € au titre de la commission d’agence.
Mais là encore, l’acquéreur ne respecte pas sa parole.
Les vendeurs l’assignent en Justice.
Ils assignent également l’agence, estimant avoir été mal conseillés.
Le tribunal leur donne raison :
- A l’égard de l’acquéreur, condamné à leur verser 27.000 € dont 10.000 € au titre des frais d’agence,
- A l’égard de l’agence, condamné à leur verser 10.000 € de dommages et intérêts.
Mécontente, l’agence immobilière relève appel et la Cour d’appel lui donne raison.
La Cour d’appel d’Amiens juge, au contraire, que l’agence immobilière n’a pas commis de faute.
Selon elle, les conditions de la vente étant exposées dans le compromis, les époux avaient toute liberté pour refuser de signer s’ils estimaient la solvabilité de l’acquéreur insuffisante.
L’honneur de l’agence est sauf !
Mais, les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation.
Ils estiment subir un préjudice d’autant plus important que leur maison a finalement été vendue à un prix inférieur à celui initialement convenu.
Devant la Cour de cassation, ils soutiennent que l’agence a commis une faute :
- En ne vérifiant pas la solvabilité de l’acquéreur qu’elle avait présenté,
- Ou à tout le moins en ne les alertant pas sur les risques encourus.
A votre avis, ont-ils obtenu gain de cause ?
La réponse est oui.
Dans cet arrêt du 11.12.2019 (RG n°18-24.381), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.
La Cour de cassation juge que :
L’agence immobilière aurait dû conseiller aux vendeurs de prendre des garanties ou les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.
Ainsi, au-delà du devoir de conseil, l’agent immobilier a un véritable devoir de mise en garde, et ce peu importe la forme sous laquelle il exerce.