«Avant l’heure, ce n’est pas l’heure, après l’heure ce n’est plus l’heure !
En voici une nouvelle illustration.
Depuis 2001, Monsieur Z est locataire d’un bel appartement situé à VILLEJUIF.
Tout s’y passe bien pour lui jusqu’à l’arrivée d’une nouvelle voisine, dans l’appartement juste au-dessus du sien.
Ca devient l’enfer pour lui à compter de septembre 2012.
Le bruit est incessant de jour comme de nuit.
Il n’en dort plus.
Monsieur Z prévient moultes fois son bailleur.
Celui-ci lui répond qu’il est désolé mais qu’il ne peut rien y faire !
De guerre lasse, Monsieur Z quitte l’appartement en septembre 2015.
Mais il n’entend pas laisser son ancien bailleur s’en tirer à si bon compte.
En effet il appartenait au bailleur de mettre son locataire en demeure de respecter l’obligation de jouissance paisible et, en cas de résistance, d’intenter une action en résiliation de bail.
Le 11.06.2018, la guerre est déclarée.
Monsieur Z fait délivrer une assignation à son ancien bailleur.
Cependant, le tribunal déclare l’action prescrite pour toute demande remontant à plus de trois ans avant l’assignation.
Et il déboute Monsieur Z de toute demande pour la période du 11.06.2015 à la date du départ de l’appartement, pour manque de preuve.
Monsieur Z ne s’avoue pas vaincu pour autant et interjette appel.
Au contraire, la Cour d’appel estime l’action recevable.
Elle retient que :
- La Loi Alur du 24.03.2014 a institué un délai de prescription de 3 ans pour toutes les actions dérivant du contrat de bail,
- Cette loi est devenue applicable aux baux en cours avec l’entrée en vigueur de la Loi Macron du 6.08.2015, soit le 7.08.205.
L’action ayant été engagée dans un délai de 3 ans à compter du 7.08.2015, elle est recevable.
CQFQ !
Vraiment ?
Je vais y revenir.
Mais en attendant, les nuisances étant établies, la cour d’appel condamne le bailleur à indemniser son ancien locataire.
Et l’indemnité est fixée à la moitié du loyer versé pendant toute la période des nuisances soit plus de 7.000 €.
Mécontent, le bailleur forme un pourvoi en cassation.
Il soutient que le délai de trois mois courrait à compter de l’entrée en vigueur de la loi Alur de la loi du 24.03.014.
L’action engagée plus de 4 ans plus tard est donc prescrite.
A votre avis, le bailleur a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est OUI.
Dans cet arrêt du 6 avril 2023 (RG n°22-13.778), la Cour de cassation casse la décision de la cour d’appel.
Les actions relatives à un bail sont enfermées dans un délai de trois ans à compter de l’évènement qui leur a donné naissance.
Et pour tous les évènements antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Alur soit le 27.03.2015, l’action doit être engagée avant le 27.03.2018.
L’action de Monsieur Z était donc prescrite !
Dommage, il est passé à côté d’une indemnisation de plus de 7.000 € !
On notera au passage que le bailleur a été plus efficace quand il a s’agit de ne pas indemniser son locataire que quand il a s’agit de le protéger d’un autre locataire indélicat !
Ca peut paraitre injuste mais c’est la Loi !
Moralité : ne jamais tarder à agir !