Bail d’habitation : quel délai pour agir en justice ?

Mai 16, 2023 | Bail, Immobilier | 0 commentaires

DANS QUEL DELAI LE LOCATAIRE PEUT-IL AGIR EN JUSTICE CONTRE SON BAILLEUR?

Le locataire dispose d’un délai de 3 ans pour agir contre son bailleur.

Toute la question est le point de départ de ce délai.

Voici une illustration de ce concept.

Le contexte

Depuis 2001, Monsieur Z est locataire d’un bel appartement à Villejuif. Tout se passe bien, jusqu’en septembre 2012.

À cette date, une nouvelle voisine emménage à l’étage supérieur. Pour Monsieur Z, c’est le début d’un enfer sonore, de jour comme de nuit. Il alerte à plusieurs reprises son bailleur, sans succès.

Le départ du locataire

En septembre 2015, épuisé, Monsieur Z quitte les lieux. Mais il ne renonce pas à obtenir réparation.

Selon lui, le bailleur aurait dû agir contre la voisine bruyante, en la mettant en demeure et, si nécessaire, en demandant la résiliation du bail.

L’assignation… tardive

Le 11 juin 2018, Monsieur Z assigne son ancien bailleur en justice.

Mais le tribunal considère que l’action est en grande partie prescrite. Seules les demandes postérieures au 11 juin 2015 sont recevables. Et même pour cette période, l’absence de preuve conduit au rejet de sa demande.

La cour d’appel : un autre raisonnement

Monsieur Z interjette appel. Et cette fois, il obtient gain de cause.

La cour d’appel juge que :

  • La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré un délai de prescription de 3 ans pour les actions liées au contrat de bail.

  • Cette loi est devenue applicable aux baux en cours avec l’entrée en vigueur de la loi Macron, le 7 août 2015.

Elle en conclut que l’action, engagée dans les trois ans suivant cette date, est recevable. Et elle condamne le bailleur à indemniser Monsieur Z à hauteur de la moitié des loyers versés pendant la période de troubles : plus de 7 000 €.

Le pourvoi en cassation

Le bailleur forme un pourvoi. Il soutient que le délai de prescription court non pas à compter du 7 août 2015, mais depuis le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi Alur).

L’action, engagée en juin 2018, serait alors prescrite.

L’arrêt de la Cour de cassation

6 avril 2023 – RG n°22-13.778

La Cour de cassation casse la décision de la cour d’appel. Elle rappelle que :

  • Le délai de trois ans court à compter de l’événement à l’origine du litige.

  • Pour les faits antérieurs au 27 mars 2014, les actions devaient être engagées avant le 27 mars 2017.

En l’espèce, les troubles de jouissance ayant commencé en 2012, l’action introduite en 2018 est donc tardive.

Ce qu’il faut retenir

Prescription raccourcie

Depuis la loi Alur, les actions dérivant du bail sont soumises à un délai de trois ans. Ce délai est strictement appliqué, même en cas de troubles réels.

La rigueur des dates

Une action engagée trop tard, même de peu, peut faire perdre toute chance d’indemnisation.

En résumé

Monsieur Z espérait obtenir justice pour des années de nuisances. Mais à quelques mois près, son action était prescrite.

Le bailleur n’a pas été sanctionné pour son inaction… mais a su faire valoir le respect du délai.

Cela peut paraître injuste. C’est pourtant la loi.

Moralité

En matière de bail, comme ailleurs : ne jamais tarder à agir. Car après l’heure… ce n’est plus l’heure.

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