« En toute chose il faut considérer la fin. », morale de la fable de Jean de la Fontaine, le Renard et le Bouc.
Je vous raconte cette semaine l’histoire du locataire d’un local commercial, victime d’infiltrations.
Ces infiltrations proviennent du toit, parties communes à l’ensemble de la copropriété.
Le bailleur ne faisant pas réaliser les travaux nécessaires, Madame B, la locataire, décide d’arrêter de payer le loyer.
Les travaux sont finalement votés en assemblée générale de copropriété mais la locataire empêche leur exécution.
N’y tenant plus, le bailleur assigne Madame B en constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et expulsion.
Le tribunal déboute le bailleur et autorise au contraire la consignation des loyers.
Et la cour d’appel fait de même.
Mécontent, le bailleur malheureux forme un pourvoi en cassation.
Il soutient que la cour d’appel ne pouvait ordonner la consignation des loyers sans constater une impossibilité totale d’exploitation.
À votre avis, le bailleur a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est oui.
Dans cet arrêt du 6 juillet 2023 (RG numéro 22 – 15. 923), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.
La Cour de cassation rappelle en effet qu’en application des articles 1184 anciennes cultures et 1719 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans un contrat quand une des parties ne respecte pas ses obligations.
Elle ajoute que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et d’en faire jouir paisiblement le preneur.
Et d’en déduire que la consignation des loyers ne peut intervenir que lorsque le local est impropre à l’usage auquel on le destine.
Autrement dit, dès lors que le bailleur exécute même partiellement ses obligations la consignation des loyers par le preneur est impossible.
Et c’est là que j’en viens à la fable de Jean de La Fontaine, « en toute chose il faut considérer la fin ».
En effet le locataire avait décidé d’arrêter de payer les loyers pour forcer le bailleur à agir. Cependant procédant ainsi et alors que l’exploitation n’était pas impossible, il s’expose désormais à la résiliation de son bail et à son expulsion.
Moralité : le non-paiement des loyers en réponse l’attitude du bailleur est une arme à double tranchant, très efficace si elle est bien employée, explosive dans le cas contraire.