Renonciation à une vente : attention à la clause de dédit

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?

Une promesse synallagmatique de vente, aussi appelée compromis de vente, est un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent tous deux à conclure la vente d’un bien immobilier.

Elle vaut vente sous condition : en cas de rétractation injustifiée de l’une des parties, l’autre peut demander l’exécution forcée ou des dommages et intérêts.

Voici une illustration, tirée d’une histoire vraie. 

Les mots ont un sens : une renonciation à 400 500 €

Cette semaine, je vous raconte l’histoire d’une société acheteuse qui pensait pouvoir se désengager sans conséquences… et qui a perdu plus de 400 000 €.

L’affaire : un entrepôt, une promesse… et un retrait

• Novembre 2012 : la société A signe une promesse synallagmatique de vente avec la société B pour un entrepôt à 4,2 millions d’euros.

• Le dépôt de garantie est fixé à 400 500 € (10 % du prix).

• La vente est conditionnée par un éventuel droit de préemption de la commune.

• La commune ne préempte pas, mais la société B renonce à acquérir.

Le vendeur conserve l’acompte, l’acheteur saisit la justice

La société B assigne la société A pour demander la restitution du dépôt de garantie.

La cour d’appel rejette la demande, en s’appuyant sur deux clauses du contrat :

• Le dépôt est définitivement acquis au vendeur en cas de non-réalisation de la vente,

• L’indemnité est forfaitaire, non réductible, et réparatrice du préjudice.

Que dit la Cour de cassation ?

Arrêt du 22 juin 2023 (RG n° 19-25.822) :

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société B.

Elle rappelle que :

• Les termes du contrat prévoyaient expressément une faculté de dédit au profit de l’acheteur,

• Le montant convenu (400 500 €) était donc définitif,

• Ce n’était pas une clause pénale pouvant être réduite.

L’acheteur a librement renoncé à l’acquisition, et doit assumer le coût prévu.

Ce qu’il faut retenir

La différence entre clause de dédit et clause pénale

• Clause de dédit = l’acheteur peut se rétracter en versant une somme fixée à l’avance, sans discussion possible,

• Clause pénale = le juge peut réduire l’indemnité s’il l’estime excessive.

Mon conseil d’avocate spécialiste en droit immobilier

• Vérifiez la formulation des engagements : un mot peut faire perdre (ou gagner) plusieurs centaines de milliers d’euros,

• Une relecture rigoureuse par un professionnel est indispensable pour sécuriser la promesse.