Copropriété : syndic fautif dans le suivi des travaux ?

uelle est la responsabilité du syndic lors de travaux en copropriété ? 

Le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’exercice de sa mission.

Lors de travaux, il doit :

• veiller au suivi du chantier et à la bonne exécution,

• informer et conseiller le syndicat (ex. nécessité d’un maître d’œuvre),

• effectuer les paiements en fonction de l’avancement réel.

Un manquement à ces obligations peut engager sa responsabilité civile.

Voici une illustration.

Les faits

• 2009 : travaux dans une copropriété niçoise (pose de garde-corps, suppression d’escalier, échelles de toit) pour 65 000 €.

• 57 000 € payés à l’entreprise avant abandon de chantier et liquidation judiciaire.

• PV d’huissier : malfaçons et inachèvements.

• Expertise : 78 000 € de dégâts.

Procédure

• Action contre l’entreprise et son assureur → rejet :

  • liquidation judiciaire → dette irrécouvrable,

  • garantie décennale exclue (désordres visibles à réception tacite).

• Action contre l’ancien syndic et son assureur → rejet par la cour d’appel : constat d’expert jugé insuffisant pour prouver la faute.

Arrêt de la Cour de cassation – 16 novembre 2023 (RG n° 22-21.144)

La Cour casse l’arrêt :

• Le syndic est responsable des fautes commises dans sa mission.

• La cour d’appel aurait dû vérifier s’il avait manqué à son devoir de conseil (ex. absence de maître d’œuvre, paiements anticipés, signature sans précaution).

À retenir

• Lors de travaux importants, le syndic doit conseiller de recourir à un maître d’œuvre.

• Il doit contrôler l’avancement avant paiement et assurer un suivi rigoureux.

• Un défaut de vigilance peut engager sa responsabilité civile.