Copropriété : peut-on s’approprier une partie commune ?

Peut-on devenir propriétaire d’une partie commune par simple occupation prolongée (prescription acquisitive) ?

La réponse est non. Même une occupation ancienne, visible et paisible ne suffit pas à revendiquer la propriété d’une partie commune sans titre ou autorisation formelle.

Le contexte

Un couple de copropriétaires occupe un appartement dans un immeuble en copropriété.

Problème : une partie de cet appartement est constituée d’un couloir initialement commun, annexé à l’unité privative pour créer un logement plus vaste.

Le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, les assigne en justice pour obtenir la restitution de cette partie commune.

La défense des copropriétaires

Le couple oppose plusieurs arguments :

• Ils ont acheté le bien dans cet état, avec le couloir déjà annexé,

• L’annexion date de plus de 30 ans, sans contestation,

• Leur vendeur en avait la jouissance paisible : la prescription trentenaire devrait donc jouer à leur faveur.

Les décisions de première instance et d’appel

Le tribunal, puis la cour d’appel, condamnent le couple à remettre les lieux en état.

Les juges retiennent que :

• L’acte d’acquisition mentionne trois chambres de bonne, pas un appartement élargi,

• Les copropriétaires savaient que l’annexion était irrégulière : ils ont d’ailleurs demandé en assemblée générale l’achat du couloir,

• Aucune autorisation d’AG n’a été donnée,

• La prescription trentenaire n’est pas prouvée car le couloir n’a jamais été vendu ni mentionné dans l’acte.

Le pourvoi en cassation

Le couple conteste la décision.

Il affirme que la possession ancienne, paisible et apparente du couloir par leur vendeur aurait dû suffire à établir un droit de propriété, transmis lors de la vente.

L’arrêt de la Cour de cassation

15 février 2023 – RG n°21-21.446

La Cour rejette le pourvoi.

Elle confirme que le couloir ne figurait pas dans l’acte de vente. Le couple ne peut donc pas prouver une possession conforme à l’article 2261 du Code civil.

La prescription acquisitive ne peut jouer que si l’élément en cause a été vendu ou s’il est prouvé que le vendeur en était déjà propriétaire.

Ce qu’il faut retenir

• Une partie commune ne peut devenir privative que si elle est vendue expressément par le syndicat des copropriétaires, via une décision d’AG à la majorité requise.

• Une simple occupation prolongée ne suffit pas, même si elle est ancienne et paisible.

• La prescription trentenaire ne s’applique pas sans preuve d’une détention continue, publique, paisible… et à titre de propriétaire.

En résumé

Ce couple pensait être dans son droit, en se fondant sur une occupation ancienne du couloir.

Mais n’ayant ni titre, ni vente formelle, ni preuve d’une possession personnelle trentenaire, ils doivent restituer la partie commune annexée.

Vigilance

En copropriété, tout espace non privatif est réputé commun, sauf preuve contraire.
Et toute appropriation doit être formellement autorisée.