Construction : vice caché et responsabilité du vendeur

vice caché immobilier et recours de l’acheteur

L’achat d’un bien immobilier peut révéler de mauvaises surprises.

Lorsqu’il s’agit d’un vice caché, l’acheteur peut engager la responsabilité du vendeur. Mais attention à la clause d’exonération de la garantie des vices cachés éventuellement insérée à l’acte de vente.

Quid de la garantie des vices cachés quand le vendeur est également constructeur ou professionnel du bâtiment ?

Les faits : des désordres graves après l’achat d’une maison

Madame B achète une ancienne ferme transformée par un entrepreneur en maçonnerie.
Après son acquisition, elle découvre de graves désordres structurels.

L’expertise judiciaire

Un expert conclut que les modifications de la structure porteuse (façades, mur de refend, sols du rez-de-chaussée) réalisées par le vendeur avaient affaibli l’assise du bâtiment et entraîné une perte de portance du sol.

La décision des premiers juges et de la cour d’appel

• Le tribunal condamne le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés.

• La cour d’appel infirme cette décision, jugeant que la clause exonératoire de garantie des vices cachés était valable, même pour ce vendeur/maçon.

Le pourvoi en cassation : l’argument de l’acheteuse

L’acheteuse soutient que le vendeur, ayant lui-même réalisé les travaux, devait être assimilé à un vendeur professionnel.

Or, un vendeur professionnel ne peut pas invoquer une clause exonératoire de garantie.

La décision de la Cour de cassation (15 juin 2022, n°21-21.143)

Le principe rappelé

La Cour rappelle que :

• le vendeur professionnel est présumé connaître les vices du bien vendu,

• il ne peut donc pas se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Application au cas d’espèce

Le vendeur, ayant lui-même effectué les travaux de réhabilitation, doit être considéré comme un vendeur professionnel.

La clause exonératoire est donc inopérante, et la garantie des vices cachés s’applique.

Conclusion : vice caché et vendeur professionnel en immobilier

Un vendeur professionnel (y compris artisan ou entrepreneur ayant rénové un bien) est responsable des vices cachés, même en présence d’une clause de non-garantie.

Vous êtes acheteur, vendeur ou constructeur ?
Je vous accompagne pour faire valoir vos droits et sécuriser vos transactions immobilières.