Pas su, pas accepté !
Pas opposable ?
C’est toute la question que ce copropriétaire, dont je vous conte l’histoire, posait à la justice.
La société Z reçoit une injonction de payer des charges de copropriété.
Elle fait opposition et demande au tribunal :
- de rejeter la demande de paiement,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à enlever les boîtes aux lettres et le conteneur d’ordures ménagères installés sur son lot.
La Cour d’appel rejette sa demande. Elle estime que l’auteur de la société, c’est-à-dire celui qui lui avait vendu ce lot, avait dans le cadre d’une assemblée générale, autorisé ces restrictions à l’usage de son lot.
Autrement dit, il avait accepté que boîtes aux lettres et conteneur soient installés sur son lot.
Mécontente, la SCI forme un pourvoi.
En effet, elle soutient que :
- le règlement de copropriété ne mentionnait pas la restriction d’usage
- que lors l’autorisation donnée, certes par son vendeur, ne lui était pas opposable.
A votre avis, la société a-t ’elle obtenu gain de cause ?
La réponse est OUI.
Dans cet arrêt du 15 décembre 2021 (pourvoi n°20-23.221 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044525014?isSuggest=true ), la Cour de cassation rappelle les dispositions de l’article 4 du décret du 17 mars 1967.
Aux termes de cet article, la modification des modalités de jouissance du lot ne peut être opposable à l’acquéreur qu’à condition, en l’absence de publication, de :
- Avoir indiqué dans l’acte d’acquisition qu’il en avait connaissance,
- Qu’il a adhéré aux obligations en résultant.
Autrement dit, faute de publication d’un modificatif au règlement de copropriété et faute de mention dans l’acte de vente, ce nouvel usage du lot n’était pas opposable à l’acquéreur.
Il pouvait s’opposer à l’occupation de son lot.
Ainsi, il est à retenir :
Toute décision entrainant la modification du règlement de copropriété doit impérativement être publiée au fichier immobilier, sous peine d’inopposabilité aux tiers.