Les apparences peuvent être trompeuses !
Je vous raconte cette semaine l’histoire de M et Madame H, copropriétaires dans une copropriété horizontale.
La copropriété est en effet composée de deux lots : deux chalets et leur jardin privatif, la seule partie commune étant le chemin d’accès à la voie publique.
Cependant, après achat Monsieur et Mme H s’aperçoivent que le chemin d’accès n’a pas été réalisé conformément au plan annexé à l’état descriptif de division.
Le chemin a été en réalité été réalisé en grande partie sur leur lot, réduisant d’autant leur jardin privatif.
Ils saisissent alors la Justice pour :
- mettre fin au régime de la copropriété,
- Interdire au voisin de passer sur leur lot,
- Obtenir une indemnisation de leur trouble de jouissance.
Ils considèrent en effet que le plan annexé à l’état descriptif de division est illégal et donc la copropriété inexistante.
La Cour d’appel rejette cette demande.
Elle retient que le plan délimite de manière claire les parties communes et privative et est donc valable, même si non établi par un géomètre expert.
Le travaux d’aménagement ultérieurs du chemin d’accès ne sont pas de nature à remettre la validité des actes constitutifs de la copropriété.
Mécontents, les époux H forment un pourvoi en cassation.
Ils soutiennent que seul un géomètre expert peut dresser les plans de division des biens fonciers.
A votre avis, ont-t-ils obtenu gain de cause ?
La réponse est oui.
Dans cet arrêt du 29 juin 2022 (RG n°20-18.136), la Cour de cassation rappelle que seuls les géomètres experts peuvent réaliser des études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers (art 1 et 2 loi du 7/05/1946).
Le plan annexé à l’état descriptif de division n’ayant pas été réalisé par un géomètre expert, il n’était pas valable !
A retenir ainsi : Si l’un des documents constitutifs de la copropriété n’est pas valable, les copropriétaires sont admis à remettre en cause l’existence même de cette copropriété.