Les contrats de construction de maison individuelle fixent impérativement une date de livraison. En effet, les articles L231-2 et R231-14 du code de la construction et de l’habitation, qui sont d’ordre public, disposent que les pénalités de retard de livraison ne peuvent être inférieures à 1/3000ème du prix convenu (c’est à dire le prix d’acquisition) par jour de retard. Or, en période de confinement, les chantiers ayant été au moins partiellement arrêtés, du retard a nécessairement été pris dans la construction.
En cas de retard de livraison, des pénalités peuvent-elles alors être réclamées par le maître de l’ouvrage ?
L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020 ainsi que l’ordonnance 2020-666 du 3 juin 2020 dispose que :
« les clauses pénales, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré entre le 12 mars et le 23 juin 2020 ».
Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. Et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période du 12 mars au 23 juin 2020.
En pratique, deux exemples :
Exemple n°1 : La maison devait être livrée le 1er mars 2020. Elle l’est finalement le 1er juillet 2020. Les pénalités de retard ne courent pas du 12 mars au 23 juin 2020, elles ne seront dues que 2 mars au 11 mars et 24 juin au 1er juillet.
Exemple n°2 : La maison devait être livrée au plus tard le 1er avril 2020 c’est à dire 20 jours après le 12 mars, début de la période juridiquement protégée. L’application de la clause pénale sera reportée de 20 jours après le 23 juin soit le 13 juillet 2020.
Mais attention ces textes ne suspendent que la pénalité contractuelle. Le maître de l’ouvrage pourra toujours invoquer les dispositions du droit commun c’est à dire du code civil, si le retard lui causé un quelconque préjudice.
Ex : du fait de la livraison retardée, le maître de l’ouvrage a été contraint d’assumer plus longtemps le paiement d’un loyer pour se loger.