Investissement immobilier en EHPAD : départ du locataire?

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ?

C’est l’achat d’un bien immobilier – logement, local commercial, bureaux ou même chambres en EHPAD – dans le but d’en tirer un revenu ou une plus-value.

On parle d’investissement locatif lorsque le bien est destiné à être loué. L’investisseur devient alors propriétaire-bailleur, et perçoit des loyers.

Mais attention : un investissement immobilier n’est jamais totalement « passif ». Il comporte toujours une part de risque – notamment lorsque le locataire est un professionnel dont l’activité conditionne la rentabilité du bien.

Une histoire vraie d’investissement locatif… qui tourne mal

Cette semaine, je vous raconte une histoire qui fait froid dans le dos.

Il s’agit d’une société désireuse de réaliser un investissement immobilier locatif dans une résidence pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Un achat apparemment bien ficelé

En 2006, la société A achète à la société V plusieurs chambres dans une résidence EHPAD, pour 350.000 €. Elle acquiert également, auprès d’une autre société (L), le mobilier destiné à équiper ces chambres, pour un montant de 14.000 €.

Le même jour, elle signe un bail commercial d’une durée de 11 ans et 9 mois avec cette société L, exploitante de l’EHPAD, qui s’engage à gérer la résidence et sous-louer les chambres.

Trois ans plus tard, un nouveau bail est conclu, prenant fin en septembre 2020. Tout semble alors se dérouler parfaitement.

Le retournement de situation : déménagement de l’EHPAD

Mais en octobre 2013, coup de théâtre : les copropriétaires, dont la société A, apprennent que l’EHPAD va déménager. La résidence actuelle est jugée trop petite.

Conséquence directe : les chambres achetées perdent tout leur intérêt et leur valeur. Il devient très compliqué de retrouver un nouvel exploitant pour ces locaux, surtout qu’une nouvelle résidence vient d’ouvrir à proximité… exploitée par la même société L.

La réaction de l’investisseur : assignation en justice

La société A décide alors d’assigner ses vendeurs en justice pour obtenir la résiliation de la vente.

Elle estime avoir été trompée : selon elle, les vendeurs étaient parfaitement conscients du projet de transfert de l’EHPAD et lui ont sciemment fait perdre la valeur de son investissement.

Mais ni le tribunal, ni la cour d’appel ne vont dans son sens.

Pourquoi la justice a rejeté ses demandes

Les juridictions considèrent que la société A :

• Avait été informée du fait que l’autorisation d’exploitation était attachée à l’exploitant (la société L), et non à l’immeuble.

• Savait que le bail commercial pouvait être résilié à l’issue de la période convenue.

Le pourvoi en cassation : les deux arguments de l’investisseur

Mécontente, la société A forme un pourvoi en cassation, en avançant deux arguments :

• Le transfert de l’autorisation d’exploitation constitue un trouble de jouissance engageant la garantie d’éviction.

• Elle n’a pas été informée du caractère temporaire de l’exploitation, ce qui relèverait d’un manquement à l’obligation d’information voire d’une réticence dolosive.

La réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi dans un arrêt du 28 septembre 2023 (RG n°22-15.236).

Elle confirme :

• Que l’autorisation d’exploitation est attachée à l’établissement médico-social, et non au bien immobilier ou à son propriétaire.

• Que les vendeurs ne s’étaient pas engagés à maintenir l’exploitation sur le site.

• Que l’acquéreur avait été informé de la possibilité de résiliation du bail et du statut de l’autorisation administrative.

Ce qu’il faut retenir pour tout investissement locatif commercial

Moralité : dans ce type de montage, il faut être particulièrement vigilant.

Un bail commercial, même long, peut être résilié.

Et surtout : l’exploitation d’un EHPAD n’est pas attachée à vos murs… mais à son autorisation administrative.

Avant d’acheter dans ce type de structure, faites-vous accompagner. Il y a toujours un risque !