Liquidation du bailleur : pas de préemption du locataire

le locataire a-t-il un droit de préemption en cas de liquidation JUDICAIRE DU BAILLEUR ?

De nombreux commerçants se demandent : lorsque leur bailleur est placé en liquidation judiciaire et que l’immeuble est vendu, le locataire peut-il faire valoir son droit de préemption prévu par le Code de commerce ?

Les faits : la vente d’un immeuble en liquidation judiciaire

La société B, bailleresse, est placée en liquidation judiciaire en novembre 2017.

Le 7 mai 2019, le juge commissaire autorise la vente de gré à gré de l’immeuble à la société G.

Le notaire notifie la vente au locataire, la société P, en lui indiquant qu’elle bénéficie d’un droit de préemption (article L.145-46-1 du Code de commerce).

La réaction du locataire

La société P déclare vouloir exercer ce droit.

Mais le liquidateur estime qu’en cas de vente globale dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le preneur ne peut pas bénéficier du droit de préemption.

Les décisions judiciaires

• Le juge commissaire rétracte son ordonnance et précise que le preneur ne dispose pas de ce droit.

• La cour d’appel annule cette décision, considérant que le juge était dessaisi.

• L’acheteuse, mécontente, forme un pourvoi en cassation.

La décision de la Cour de cassation (23 mars 2022, n°20-19.174)

Le principe

La vente de gré à gré dans le cadre d’une liquidation judiciaire est une vente faite par autorité de justice.

Conséquence

Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Il peut présenter une offre, mais celle-ci est traitée comme celle de tout autre candidat à l’acquisition.

Conclusion : pas de priorité pour le locataire en liquidation judiciaire

Cet arrêt rappelle que :

• le droit de préemption du locataire ne s’applique pas en cas de vente ordonnée par le juge dans une liquidation,

• le locataire peut soumettre une offre, mais elle sera mise en concurrence avec celles des autres acquéreurs.