Mérule : quand l’agent immobilier doit informer
Saviez‑vous que l’agent immobilier peut être tenu responsable si un bien vendu a déjà subi une attaque de mérule, même si le diagnostic initial ne la mentionne pas ?
Voici ce que dit la Cour de cassation.
Les faits : promesse de vente et découverte tardive
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Le 29 juin 2013, une promesse synallagmatique de vente est conclue avec l’intervention d’un agent immobilier. Un acompte de 10 000 € est versé par les acheteurs.
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Quatre jours avant la signature définitive, les acquéreurs apprennent que la maison avait subi des travaux pour cause de mérule (champignon destructeur du bois).
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Refus de conclure la vente ; demande de restitution de l’acompte ; saisie du vendeur et de l’agent immobilier pour responsabilité.
Décision des juridictions
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La Cour d’appel donne raison aux acquéreurs pour l’agent immobilier : il y a faute car il ne s’est pas fait communiquer l’acte de propriété, qui contenait l’information sur les travaux antérieurs liés à la mérule.
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Le vendeur n’est pas condamné pour réticence dolosive. La Cour estime que puisque les travaux avaient été réalisés antérieurement, il n’y avait plus de mérule active, et l’absence d’information ne constituait pas une tromperie.
Arrêt de la Cour de cassation (14 novembre 2019, n° 18‑21.971)
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La Cour confirme que l’agent doit s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la vente soient réunies.
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En particulier, se faire communiquer par les vendeurs le titre de propriété avant la promesse de vente, afin de vérifier toutes les informations pertinentes (ex : historique de mérule, travaux antérieurs).
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Le diagnostic seul ne suffit pas s’il existe des documents officiels antérieurs (titre de propriété) contenant des informations importantes.
À retenir : les obligations de l’agent immobilier
| Obligation | En quoi cela impacte l’acquéreur / le vendeur |
|---|---|
| Devoir d’information et de conseil | L’acquéreur doit recevoir toutes les informations essentielles avant de s’engager |
| Devoir de vigilance / vérification des documents | L’agent doit vérifier le titre de propriété, pas seulement les diagnostics |
| Responsabilité pour “perte de chance” | Si le bien avait été refusé ou l’acte non signé, l’agent peut devoir indemniser pour ce qu’aurait pu éviter l’information manquante |
Conclusion
À retenir :
L’agent immobilier ne peut pas se contenter d’un diagnostic professionnel s’il existe des indices ou documents qui pourraient révéler un problème antérieur comme la mérule. Il doit chercher l’information, l’analyser et la transmettre.
Conseil pratique :
Si vous achetez, demandez toujours le titre de propriété et l’historique des travaux, notamment s’il y a eu des tracés ou éléments dans le diagnostic / description mentionnant humidité ou champignons.
Pour les agents, assumez pleinement votre devoir de vigilance.