« La forme c’est le fond qui remonte à la surface » disait Victor HUGO.
Voici une parfaite illustration de cette situation grâce à un arrêt de la cour de cassation du 24/09/2020 (19-13.333).
Un preneur bénéficiaire d’un bail commercial venant à terme prochainement a signifié à son bailleur sa demande de renouvellement de bail.
Lorsque l’huissier de justice a rencontré le bailleur, ce dernier lui a immédiatement indiqué qu’il refusait le renouvellement et entendait reprendre ses locaux.
L’huissier a transcris cette réponse sur son acte et a informé le preneur.
Ce dernier a dès lors quitté les lieux et sollicité le règlement de l’indemnité d’éviction (indemnité due par le bailleur au preneur lorsqu’il entend reprendre son bien sans motif légitime c’est-à-dire sans motif lié à l’attitude du preneur – défaut de paiement du loyer, activité non autorisée, travaux sans autorisation, non-respect du règlement de copropriété…)
A votre avis, qui a gagné ? C’est le bailleur, sur le fondement de l’article L145-10 du code de commerce.
En effet, cet article prévoit qu’en réponse à la demande du preneur, le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre par acte extrajudiciaire (acte d’huissier de justice) au preneur.
La réponse donnée à l’huissier n’avait donc aucune valeur juridique.
ET c’est ainsi que le preneur a perdu toute chance d’être indemnisé du non-renouvellement du bail.
Le bail commercial et en particulier le renouvellement ou non sont des actes juridiques et comme tel il est important d’être accompagné d’un expert de la question.