« Petite négligence accouche d’un grand mal » dit le proverbe.
C’est l’histoire d’un copropriétaire qui trouve que son lot serait beaucoup plus agréable s’il y ajoutait des fenêtres et une terrasse.
En 1977, il crée donc une porte et deux doubles fenêtres dans le mur extérieur de la résidence appartenant à la copropriété R et aménage une terrasse sur le terrain de la copropriété voisine (qu’on appellera S).
Pendant plus de trente ans, personne n’y trouve rien à redire, judiciairement parlant.
En 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence S assigne celui de la résidence R en suppression des ouvertures et en cessation de l’empiètement.
Bien sûr, le syndicat R appelle immédiatement en intervention forcée le copropriétaire à l’origine des ouvertures, Monsieur A de sorte qu’il réponde de ses actes.
La Cour d’appel condamne solidairement le syndicat des copropriétaires R et Monsieur A à fermer les ouvertures et à supprimer tout empiètement sur le terrain voisin et à indemniser le syndicat S à hauteur de 10.000 €.
Mécontent, le syndicat R forme un pourvoi en cassation. Il soutient principalement deux arguments :
- L’article 14 de la loi du 10/07/1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Or, en l’occurrence, il ne s’agit d’aucune de ces situations.
- L’absence de réaction du syndicat voisin pendant 35 ans est exclusive de toute notion de négligence.
A votre avis, a t’il obtenu gain de cause ?
La réponse est NON.
Dans cet arrêt du 21 avril 2022 (pourvoi n°21-12.240), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir considéré qu’il appartenait au syndicat R, informé des ouvertures réalisées par Monsieur A sans autorisation d’assemblée générale, de le mettre en demeure de remettre les lieux dans leur état initial.
A défaut d’avoir procédé ainsi, le syndicat a commis un négligence fautive dans la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
A retenir ainsi : face à un comportement contraire aux règles applicables en matière de copropriété, le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’agir. A défaut, il engage sa responsabilité.