Un acheteur peut-il se rétracter après avoir levé l’option d’une promesse de vente ?

Nombre d’acheteurs pensent qu’ils peuvent renoncer à une acquisition après avoir levé l’option d’une promesse de vente. Pourtant, cette levée d’option peut suffire à rendre la vente parfaite. Que dit la jurisprudence ?

Contexte : une vente bloquée malgré la levée d’option

Le 20 mai 2016, Monsieur R consent à une SCI une promesse de vente portant sur un immeuble rénové à usage mixte, pour un montant de 105 000 euros.

Deux conditions suspensives sont prévues :

• l’obtention d’un prêt de 194 000 euros remboursables sur 20 ans au taux de 2,25 %, à obtenir avant le 15 juillet 2016,

• l’obtention d’une assurance aux conditions exigées par le prêteur.

La promesse est valable jusqu’au 20 juillet 2016, avec une prorogation possible de 30 jours maximum. L’acquéreur lève finalement l’option.

Le 14 septembre 2016, le notaire met la SCI en demeure de venir signer l’acte de vente. Sans réponse, Monsieur R engage une procédure en exécution forcée.

Le refus de la cour d’appel : une vente non encore parfaite ?

Le tribunal, puis la cour d’appel, déboutent le vendeur. Ils estiment que la levée de l’option ne suffit pas à former une vente parfaite. Pour eux, seule la signature de l’acte authentique concrétise la vente. La promesse ne créerait qu’une obligation de faire : signer l’acte.

Le pourvoi en cassation : la vente était-elle juridiquement formée ?

Monsieur R forme un pourvoi. Il s’appuie sur les articles 1583 et 1589 du Code civil. Selon lui, dès que les parties sont d’accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite. L’acte authentique n’en serait qu’une formalité d’exécution.

L’arrêt de la Cour de cassation du 22 juin 2023 (n°22-12.794)

La Cour casse l’arrêt d’appel. Elle retient que :

• l’acte authentique n’était pas un élément constitutif du consentement,

• la levée de l’option rendait la vente parfaite.

La promesse valait donc vente, et Monsieur R était fondé à en demander l’exécution forcée.

Enjeux juridiques : quand une promesse de vente engage définitivement

Une promesse unilatérale avec levée d’option peut suffire

Lorsque les conditions suspensives sont levées et que l’option est exercée, l’acheteur est engagé. La signature de l’acte authentique n’est pas une condition de formation de la vente, sauf clause expresse contraire.

La vente parfaite peut être poursuivie en justice

Le vendeur peut exiger judiciairement la signature de l’acte et le paiement du prix. L’acheteur ne peut se rétracter sans conséquence une fois l’option levée, sauf manquement à ses propres obligations.

Enseignement à retenir

Une promesse de vente n’est pas un engagement à la légère. Une fois l’option levée, et sous réserve que les conditions soient réunies, la vente devient parfaite. L’acquéreur devra aller jusqu’au bout de son engagement, y compris contre sa volonté initiale.