Renonciation à l’acquisition d’un immeuble
Les mots ont un sens !
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’une société qui voulait s’engager, mais pas trop !
La société A conclut avec la société B une promesse synallagmatique de vente en novembre 2012
Il s’agit de l’acquisition d’un entrepôt en région parisienne au prix de 4 200 000 €.
Le dépôt de garantie est fixé à 400 500 €.
Très classiquement, la promesse est consentie sous réserve d’une un exercice du droit de préemption par la commune.
La commune ne présente pas mais la société B renonce à acquérir.
La société A conserve le dépôt de garantie.
La société B l’assigne alors aux fins de restitution.
La cour d’appel rejette la demande au motif que la promesse synallagmatique de vente prévoyait que :
- Le dépôt de garantie serait définitivement acquis au vendeur en cas de non réalisation de la vente.
- Au cas de défaut de l’acquéreur le vendeur pourrait faire constater que la vente n’est pas réalisée et conserver la somme de 400 500 € correspondant 10 % du prix de vente à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, réparatrice de son préjudice.
Elle en déduit que la promesse de vente prévoyait une faculté de dédit, qui ne pouvait faire l’objet d’une réduction.
Mécontente la société B forme un pourvoi en cassation.
Elle estime que la cour d’appel ne pouvait avoir à la fois avoir considéré que le vendeur pouvait se dédire de la promesse et imputer l’indemnité à la charge de l’acheteur.
À votre avis, a-t-elle obtenu gain de cause ? La réponse est non.
La Cour de cassation dans cet arrêt du 22 juin 2023 (RG 19 – 25. 822) rejette le pourvoi.
Elle approuve le raisonnement de la cour qui avait relevé d’une part que la vente n’avait pas été réitéré du fait de la société B et d’autre part que les parties avaient stipulé que le dépôt de garantie serait définitivement acquis au vendeur aux termes du délai en cas de non réalisation de la vente.
Et peu importe que la cour d’appel se soit trompée dans son arrêt en indiquant que cette clause était au bénéfice du vendeur et non à celui de l’acheteur.
Les parties ayant décidé que l’indemnité serait forfaitaire et non réductible, il s’agissait d’une faculté de dédit et non d’une clause pénale.
Or la différence entre ces deux termes est que, dans le premier cas, en renonçant à l’acquisition l’acheteur est tenu de verser la somme convenue alors que dans le second cas ,s’agissant d’une clause pénale, elle peut être réduite par le juge s’il estime excessive ou dérisoire (article 1231 –5 du Code civil.
La vigilance est donc de mise dans la rédaction des avant contrat de vente !