Bail commercial : que se passe-t-il en sauvegarde ?
La PROCEDURE DE sauvegarde DU LOCATAIRE suspend-elle la résiliation du bail ?
Un bailleur peut-il obtenir la résiliation d’un bail commercial malgré l’ouverture d’une procédure de sauvegarde pour son locataire ?
La Cour de cassation a récemment rappelé les règles applicables.
Les faits : loyers impayés et commandement de payer
Le 2 septembre 2015, la société A adresse à sa locataire, la société B, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers impayés de près de 15 000 €.
La société B conteste.
L’ouverture de la procédure de sauvegarde
Le 5 octobre 2017, le tribunal de commerce place la société B sous procédure de sauvegarde.
Malgré cela, la cour d’appel constate l’acquisition de la clause résolutoire au 2 octobre 2015 et ordonne l’expulsion du locataire.
Le pourvoi en cassation : les arguments du locataire
Le locataire et le commissaire à l’exécution du plan contestent cette décision.
Ils soutiennent que l’ouverture de la procédure de sauvegarde interdit toute action en constatation de la résiliation du bail.
La décision de la Cour de cassation (13 avril 2022, n°21-15.336)
Le principe rappelé
La Cour confirme que :
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toute action du bailleur visant à faire constater la résiliation est interrompue dès l’ouverture de la sauvegarde,
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et ce, même si un commandement de payer avait été délivré auparavant.
Conséquence pratique
Le bailleur ne peut plus poursuivre l’expulsion du locataire.
Il doit désormais interroger l’administrateur judiciaire sur la poursuite ou non du bail, conformément au Code de commerce.
Conclusion : la sauvegarde protège le locataire
Cet arrêt rappelle que :
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la procédure de sauvegarde suspend l’action en résiliation du bail,
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la clause résolutoire ne peut plus être invoquée,
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le bailleur doit suivre la procédure collective.