Résilier son bail commercial : attention au délai !

Juin 6, 2023 | Bail, Immobilier | 0 commentaires

Comment résilier son bail commercial quand on est preneur ?

Un preneur peut résilier son bail commercial à chaque échéance triennale, sauf clause contraire. Pour cela, plusieurs modes de notification sont possibles :

  • Par acte de commissaire de justice (=anciennement huissier de justice) – la méthode la plus sûre, incontestée.

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) – classique, si le bail le prévoit expressément.

  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement, dans certains cas spécifiques.

Attention au délai, surtout avec la LRAR : une notification envoyée trop tard peut être contestée — même si votre intention est claire. Regardons cela à travers un exemple concret…

Contexte de l’affaire

Le cadre

  • La société V exploite un garage (réparation, achat/vente).

  • Elle reprend en 2014 un fonds de commerce et le bail d’une autre entité.

  • En 2016, ses locaux deviennent trop étroits. Elle décide donc de donner congé six mois avant la fin du bail.

Étapes et rebondissements

  • 31 janvier 2016 : la société V envoie une LRAR visant un départ au 31 juillet 2016.

  • Le bailleur ne répond pas, malgré les relances.

  • Un état des lieux est fait par huissier, les clés restituées, et la demande de restitution du dépôt de garantie reste sans réponse.

  • 29 mars 2017 : le bailleur envoie un commandement de payer, estimant le congé irrégulier, puisque reçu le 5 février.

  • Le bailleur assigne pour loyers impayés.

  • Le tribunal judiciaire, puis la cour d’appel, confirment la validité du congé : la LRAR envoyée le dernier jour du délai est recevable si présentée dans ce délai.

  • Le 16 mars 2023, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle confirme que la notification est valable dès lors qu’elle est présentée par La Poste dans le délai, peu importe la réception effective.

    • Juridiquement, c’est l’article 668 du code de procédure civile qui s’applique, pas l’ancien article R.145‑1‑1 du code de commerce.

    • Ainsi, le congé du 31 janvier 2016 pour le départ du 31 juillet 2016 est valide.

  • Mais cette longue procédure aurait pu être évitée…

Leçons et conseils pratiques

Ce qu’on en retient

  • Le congé a été jugé valide, mais la société V a vécu 6 années de procédure.

Recommandations essentielles

  • Anticiper l’envoi du congé, surtout avec la LRAR.

  • Privilégier l’acte d’huissier : il porte une date de signification certaine, incontestable en cas de litige.

En résumé

Résilier un bail commercial en tant que preneur nécessite rigueur, anticipation et choix du mode de notification. Même lorsque l’on a raison de fond, un simple détail de forme peut entraîner des années de procédures coûteuses et stressantes.

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