Erreur sur l’habitabilité:annulation de la vente immobilière

Est-il possible d’annuler une vente immobilière ?

Oui. Une vente peut être annulée notamment si l’acheteur a commis une erreur excusable sur une qualité essentielle du bien, comme sa surface habitable ou sa conformité à la réglementation.

Voici une illustration.

Le contexte

En mars 2015, Monsieur et Madame Z achètent une maison de 80 m² comprenant un rez-de-chaussée, un étage et des combles.

Une mauvaise surprise révélée

Lors d’une demande d’extension, ils découvrent que le rez-de-chaussée n’est pas conforme à la réglementation en zone inondable — son altitude est inférieure à celle des plus hautes eaux connues. Il avait été utilisé “comme une remise ou une cave” depuis 1949, sans autorisation.

Les acquéreurs saisissent la justice pour annuler la vente.

Décisions des tribunaux

Tribunal

Il rejette leur demande, estimant qu’il n’y a pas de vice ou erreur excusable.

Cour d’appel

Elle accepte leur demande : ils ont été victimes d’une erreur excusable sur une qualité essentielle du bien (l’habitabilité du rez-de-chaussée), non révélée dans l’acte de vente.

Le pourvoi en cassation

Argument des vendeurs

Ils soutiennent qu’il aurait fallu vérifier si une action en destruction pouvait encore être engagée à l’encontre du rez-de-chaussée. Or, cette action était prescrite à la date de la vente.

L’arrêt de la Cour de cassation

13 juillet 2022 — pourvoi n° 20‑21.293

La Cour approuve l’arrêt d’appel :

• Le fait que la mairie ne puisse plus ordonner la remise en état ne rend pas le rez-de-chaussée conforme.

• Au regard du plan de prévention des risques, il demeure inhabitable.

• L’erreur des acquéreurs porte sur une qualité essentielle — la surface habitable — et justifie donc l’annulation de la vente.

En résumé

Les acquéreurs de cette maison ont obtenu gain de cause car ils ignoraient que le rez-de-chaussée était inhabitable. L’erreur portait sur une caractéristique essentielle. La vente a été annulée malgré la prescription de l’action en destruction.

Mon conseil d’avocate spécialiste en droit immobilier

Avant d’acheter, demandez systématiquement :

• une vérification de conformité du bien avec le plan de prévention des risques et les règlements locaux,

• un état descriptif des niveaux habitables et non conformes.

La transparence prévient les mauvaises surprises et protège vos droits au-delà de la vente.