L’intermédiaire immobilier (agent ou mandataire) est souvent au cœur de la relation entre vendeur et acheteur. Il exerce un rôle d’information et de conseil déterminant dans le cadre de la vente immobilière.
Mandat et obligations légales
Dès lors qu’un mandat de vente écrit est signé, l’intermédiaire immobilier est tenu :
d’un devoir de conseil envers le vendeur,
d’un devoir d’information envers l’acquéreur.
Il doit veiller à ne transmettre aucun renseignement erroné ou incomplet. En cas de manquement, sa responsabilité peut être engagée, voire requalifiée en dol.
Exemples concrets de défauts d’information
Un agent immobilier commet une faute s’il ne signale pas un vice affectant le bien. Jurisprudence à l’appui :
Charpente infestée de termites Cass. 3e civ., 16 nov. 1977, n° 76-11.887
Immeuble infesté par la mérule CA Rouen, 5 oct. 2011, n° 10/03798 CA Rennes, 20 févr. 2014, n° 11/00820
Capricornes dans les planchers et la charpente Cass. 1re civ., 18 avr. 1989, n° 87-12.053
Avant toute promesse de vente, l’agent doit disposer des diagnostics techniques obligatoires pour informer pleinement l’acheteur.
Exemples d’insuffisance d’information
Fissures liées à une catastrophe naturelle
Un agent immobilier ne peut se contenter d’une simple mention dans la promesse de vente. Il doit :
attirer l’attention des acquéreurs,
investiguer l’origine des désordres apparents,
obtenir et transmettre les justificatifs nécessaires.
Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, n° 07-21.910
Structure fragilisée et sinistre non révélé
Un immeuble atteint de fissures peut engager la responsabilité de l’agent si :
un jugement a reconnu la gravité des désordres,
le certificat de conformité a été refusé.
Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170
La responsabilité de l’intermédiaire immobilier ne cesse que si son ignorance est légitime.
Dol des vendeurs et responsabilité de l’agent immobilier
Même en cas de dissimulation volontaire par le vendeur, l’agent n’est pas exonéré de sa responsabilité.
Arrêt du 9 janvier 2019 (Cass. 1re civ.)
Un projet de rocade très avancé, à proximité d’une maison mise en vente, n’a pas été mentionné aux acheteurs.
Bien que les vendeurs aient activement caché l’information, la Cour de cassation retient la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation de conseil.
À retenir : prudence et vigilance avant tout
L’agent immobilier doit être proactif dans la collecte d’informations. Il ne peut se contenter de déclarations orales ou d’un dossier incomplet.
La réticence dolosive du vendeur n’exonère pas l’agent de son devoir.
Conseil pratique
Intermédiaires immobiliers, soyez rigoureux dans vos mandats. Évitez tout risque de contentieux en informant clairement toutes les parties, dès le début de la négociation.
