Surface habitable en VEFA : quel calcul selon la loi ?

Surface obligatoire, contrat de réservation, et loi applicable

Les faits : un écart de surface après livraison

• Un couple signe un contrat de VEFA en 2012 pour un appartement dont le contrat de réservation mentionne une surface de 53,8 m².

• À la livraison, un diagnostiqueur mesure 50,59 m².

• La différence est de plus de 5 %, seuil légal prévu à l’article 1621 du Code civil.

• Les acquéreurs demandent donc une baisse de prix.

Les positions contradictoires

L’argument des acquéreurs

Ils soutiennent que la surface mentionnée dans le contrat de réservation devait être la surface habitable telle que définie par l’article R.111‑2 du Code de la construction et de l’habitation, excluant les locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

L’argument du promoteur vendeur

Le promoteur affirme qu’en l’absence de précision dans le contrat, la surface indiquée correspondait à une surface au sol ou approximative, non nécessairement à la surface habitable.

Décision de la Cour de cassation

• Dans l’arrêt du 18 mars 2021 (RG n° 19‑24.994), la Cour de cassation casse la décision d’appel qui estimait que la surface au sol pouvait être acceptée.

• Elle rappelle que dans un acte de VEFA, la surface stipulée s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.111‑2, ce qui exclut les portions de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

À retenir : conséquences et bonnes pratiques

• Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface contractuelle, l’acheteur peut obtenir une réduction du prix.

• Il est indispensable que le contrat contienne une mention claire de la surface habitable selon la définition légale (article R.111‑2), et les plans annexés soient cotés.

• Le vendeur doit être vigilant sur les termes du contrat de réservation et sur les annexes techniques pour éviter des litiges après livraison.