Après l’heure, c’est encore l’heure ?
Voici la question que posait cette affaire.
Je vous raconte cette semaine l’histoire de ce copropriétaire qui avait divisé son lot en deux lots distincts, modifié en conséquence l’état descriptif de division et la répartition des charges, sans autorisation du syndicat des copropriétaires en … 1984.
En 2011, l’assemblée générale des copropriétaires conteste la légalité du dispositif et exige sa modification.
Le copropriétaire sollicite l’annulation de cette résolution devant la justice.
Il indique que l’acte notarié du 31/05/1983 plaçant l’immeuble sous le régime de la copropriété était constitué d’une copropriété de deux lots.
Cet acte prévoyait la faculté pour chaque copropriété d’une division verticale de son lot.
Il était précisé que ce droit était individuel à chaque lot et qu’il n’était pas nécessaire de réunir l’assemblée générale ou d’obtenir un quelconque accord.
L’un des copropriétaires avait alors crée à partir de son lot une copropriété verticale. Cela avait été acté par un acte notarié du 30/05/1984 valant modificatif à l’état descriptif de division du lot concerné.
C’est ce nouveau descriptif de division qui était contesté par le syndicat des copropriétaires.
Le copropriétaire estimait au contraire l’action menée parfaitement légale puisqu’autorisé par le règlement de copropriété lui-même.
La cour d’appel donne raison à ce dernier retenant que le syndicat des copropriétaires ne pouvait contester l’acte modificatif de division 27 ans après sa publication, en présence d’un délai de prescription de 10 ans.
Le syndicat des copropriétaires forme un pourvoi estimant que son action est imprescriptible.
A votre avis, qui a gagné ?
C’est le syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation, dans cet arrêt du 10/09/2020 (RG n°19-17.405) rappelle que :
- L’assemblée générale de copropriété est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété,
- L’assemblée générale peut reconnaître le caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété,
- Tout copropriété ou le syndicat des copropriétaires peut faire constater à tout moment le caractère non écrit d’une clause de répartition des charges qu’elle résulte du règlement de copropriété ou d’un acte postérieur et faire établir une nouvelle répartition conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, quand une clause d’un règlement de copropriété est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10/07/1965 (ex : une clause fixant les mêmes charges pour l’utilisation de l’ascenseur alors qu’elles doivent être fixées en fonction de l’utilité pour chaque lot), elle peut être contestée sans condition de délai c’est à dire à tout moment.