Parties communes spéciales : qui paie quoi en copropriété ?

La situation : un règlement de copropriété et une répartition contestée

Une copropriété est divisée en deux parties :

• Partie A : rez-de-chaussée, centre commercial

• Partie B : du 1er au 6ème étage, habitation

Lors de l’assemblée générale du 13 avril 1990, les copropriétaires décident :

• Que toutes les charges liées à la galerie commerciale, au couloir de niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement sont à la charge des propriétaires de la partie commerciale.

• Que toutes les charges du couloir des caves et de la cage d’escalier sont réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation.

Des copropriétaires de la partie commerciale saisissent le tribunal pour :

• Dire non écrite cette répartition des charges,

• En fixer une nouvelle,

• Obtenir le remboursement des trop-versés.

La décision de la Cour d’appel : application du règlement et de la loi

La cour d’appel rejette leur demande, estimant que :

• Le règlement de copropriété prévoit bien que certaines parties communes spéciales soient affectées uniquement à un groupe déterminé de copropriétaires (centre commercial ou habitation).

• La loi du 10 juillet 1965 autorise explicitement les parties communes spéciales, et les charges spéciales afférentes.

Le pourvoi et la position des copropriétaires de la partie A

Les copropriétaires de la partie A font un pourvoi en cassation en soutenant :

• Que les parties communes spéciales ne peuvent être que celles exclusivement affectées à l’usage de certains copropriétaires, mais ici elles sont aussi utilisées par ceux de la partie habitation.

• Que, de ce fait, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires, pas seulement ceux du commerce.

La décision de la Cour de cassation : affirmation des principes

Dans l’arrêt du 8 avril 2021 (n°19‑19.201), la Cour de cassation donne raison aux requérants. Elle affirme que :

• Les parties communes spéciales doivent être exclusivement affectées aux copropriétaires qui en sont les bénéficiaires pour que les charges soient limitées à ce groupe.

• Si cet usage exclusif n’est pas prouvé, ces parties ne peuvent pas être traitées comme spéciales pour la répartition des charges.

• En l’espèce, les parties communes en question n’étaient pas exclusivement affectées, donc elles ne pouvaient pas donner lieu à une charge spéciale limitée à la partie commerciale.

À retenir : jurisprudence, loi, et vigilance

Quelques points essentiels :

• L’article 6‑2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.”

• La création d’une partie commune spéciale entraîne nécessairement l’existence de charges spéciales.

• Important : le règlement de copropriété doit clairement mentionner ces parties communes spéciales. Sans mention expresse, l’Assemblée ne peut pas imposer des charges spéciales à certains copropriétaires