Vente d’un bien avec travaux sans permis : quels risques ?

Travaux non déclarés et vente : un vice caché peut être retenu

Voici une affaire qui rappelle à quel point la régularité des constructions est essentielle lors d’une vente.

Entre 1977 et 1979, un propriétaire agrandit son bien immobilier sans permis de construire.
En 2002, il vend ce bien à une SCI sans jamais l’informer de cette situation.

Ce que l’acheteur découvre après la vente

L’acheteur découvre non seulement :

• L’absence totale de permis de construire pour plusieurs extensions (terrasse, cuisine, arrière-cuisine),

• Mais aussi que le vendeur avait été condamné pénalement à deux reprises pour ces travaux illégaux :

  • Une annexe de 20 m²,

  • Une terrasse couverte de 85 m².

L’action en justice : vice caché et condamnation du vendeur

La SCI assigne le vendeur en justice sur le fondement de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil).
La cour d’appel lui donne raison, constatant notamment :

• Que plusieurs parties du bien ont été construites sans permis,

• Que le juge pénal, s’il n’a pas ordonné la démolition pour raisons économiques, n’a pas pour autant régularisé la situation,

• Et que, en cas de destruction accidentelle, il serait impossible de reconstruire à l’identique, car l’emprise au sol dépasse largement la surface autorisée.

Le pourvoi en cassation et les arguments du vendeur

Le vendeur conteste cette décision et forme un pourvoi, soutenant :

• Que l’absence d’ordre de démolition par le juge pénal a régularisé la construction,

• Que l’impossibilité de reconstruire vient du plan d’urbanisme, et non de l’irrégularité des travaux initiaux.

La réponse de la Cour de cassation : un vice caché confirmé

Dans son arrêt du 10 juin 2021 (pourvoi n°20-11.902), la Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle valide l’analyse de la cour d’appel :

L’impossibilité de reconstruire, dissimulée à l’acheteur, diminue l’usage du bien au point qu’un prix moindre aurait été payé si elle avait été connue.
Il s’agit donc bien d’un vice caché.

À retenir : informer ou régulariser avant de vendre

Une construction doit toujours être édifiée dans les règles.
Si ce n’est pas le cas, deux options s’imposent avant toute vente :

• Régulariser la situation si c’est encore possible,

• Informer clairement l’acheteur et le mentionner dans les actes de vente.

À défaut, vous encourez des sanctions civiles (dommages et intérêts) pour vice caché.