Avant l’heure, ce n’est pas l’heure ?
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un bailleur souhaitant vendre un immeuble à usage d’hôtel donné en location à une société par bail commercial.
Le bailleur confie à deux agences immobilières l’établissement d’un avis de valeur.
Il conclut ensuite un mandat de vente à une agence immobilière le 3 mars 2018.
L’agence procède à des visites du bien.
Le 24 octobre 2018, le propriétaire bailleur fait signifier au locataire un congé pour vendre.
Le 29 octobre suivant, le locataire conteste la régularité de l’offre.
Le 9 novembre 2018, le propriétaire bailleur conclut avec un tiers une promesse unilatérale de vente sous réserve du droit de préférence du locataire.
Et parallèlement, il saisit le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) d’une action en validation du congé pour vendre.
Le tribunal lui donne raison ainsi que la Cour d’appel.
Le locataire forme un pourvoi devant la Cour de cassation.
Il soulève deux arguments :
- En application de l’article L145-6-1 du code de commerce, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au locataire une offre de vente,
Il en conclut donc que l’offre de vente est nulle comme lui ayant été adressée après qu’un acquéreur ait été trouvé.
- Le propriétaire bailleur ne pouvait au stade de la promesse de vente saisir la justice pour constater la purge du droit de préférence du locataire.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est non.
La Cour de cassation, dans cet arrêt du 23 septembre 2021 (pourvoi n°20-17.799), rejette le pourvoi.
La cour juge :
- L’offre de vente a été adressée au locataire avant la vente,
- La promesse de vente, sous condition suspensive de l’usage de son droit de préférence par le locataire n’invalidait pas l’offre de vente
A retenir, deux enseignements :
- Le propriétaire est parfaitement en droit de mettre en place les démarches préalables à la vente avant de signifier un congé pour vente à son locataire,
- Il lui est loisible de consentir une promesse de vente à un tiers sous la condition suspensive de l’exercice de son droit de préférence par le preneur ;