Bail commercial : droit de préférence du locataire

Bail commercial et droit de préférence du locataire (art. L145-46-1 C. com.) : que peut faire le bailleur avant l’offre de vente ?

La Cour de cassation (23 septembre 2021, n° 20-17.799) répond : mandat, visites et même promesse de vente sous condition restent possibles, si l’offre est notifiée avant la vente. Légifrance

NB : on parle ici d’offre de vente au titre du droit de préférence (L145-46-1), et non d’un “congé pour vendre” au sens de l’habitation.

Les faits

• Immeuble exploité en hôtel, loué par bail commercial.

• Le bailleur sollicite deux avis de valeur, confie un mandat de vente (03/03/2018) et fait visiter.

• Le 24/10/2018 : offre de vente notifiée au locataire (procédure L145-46-1).

• Le locataire conteste ; le 08/11/2018, promesse unilatérale à un tiers sous condition suspensive du droit de préférence.

• Le bailleur saisit le tribunal pour voir valider la purge ; la CA confirme ; pourvoi rejeté.

La solution (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021)

• Régularité de l’offre : dès lors qu’elle est adressée avant la vente, elle n’est pas invalidée par :

  1) un mandat de vente confié à une agence,

  2) des visites,

  3) une promesse unilatérale à un tiers sous condition du droit de préférence.

• Honoraires d’agence : ils ne peuvent pas être inclus dans le prix offert au locataire ; en revanche, les mentionner séparément n’entraîne pas la nullité si aucune confusion n’est possible et si le locataire n’en supporte pas la charge.

A retenir

• Timing : le bailleur peut préparer la vente (avis de valeur, mandat, visites) avant l’offre L145-46-1. L’essentiel est que l’offre soit notifiée avant la vente.

• Promesse à un tiers : possible sous condition du droit de préférence, sans invalider l’offre faite au locataire.

• Texte clé : article L145-46-1 (forme, délai d’1 mois, délais de réalisation 2/4 mois, exceptions).

• Exceptions d’application du droit de préférence : cession globale d’immeuble, cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble, vente à un copropriétaire de l’ensemble, vente familiale (conjoint/ascendant/descendant), ou préemption publique.

Conseils pratiques 

• Notification : LRAR ou remise en main propre ; prix + conditions à peine de nullité ; reproduire les 4 premiers alinéas du texte.

• Calendrier : noter la date de réception (délai 1 mois pour répondre), puis 2 mois pour signer (4 mois si prêt).

• Promesse : si vous signez avec un tiers, prévoyez une condition suspensive de non-exercice du droit de préférence.

• Honoraires : ne pas les intégrer au prix offert ; si mentionnés, les distinguer clairement et préciser qu’ils ne sont pas à la charge du locataire.

FAQ

Le bailleur doit-il d’abord notifier l’offre avant tout mandat ou visite ?
Non. Mandat et visites en amont sont admis ; l’offre doit surtout être antérieure à la vente.

Une promesse signée avant la notification rend-elle l’offre irrégulière ?
La promesse n’invalide pas l’offre si celle-ci est notifiée avant la vente et placée sous la condition du droit de préférence.

Puis-je mentionner les honoraires d’agence dans l’offre ?
Oui à la mention séparée, non à leur intégration dans le prix offert ; pas de nullité si aucune confusion et zéro charge pour le locataire.

Dans quels cas le droit de préférence ne s’applique pas ?
Globalement : vente globale d’immeuble, vente groupée de locaux, vente à un copropriétaire, vente au conjoint/ascendants/descendants, préemption publique.