Charges transférées au locataire : loyer minoré possible ?

Est-ce qu’un bailleur peut se voir imposer un loyer réduit si le locataire assume des charges qui devraient lui incomber ?

Tout à fait nous dit la cour de cassation, après s’être penchée sur l’affaire d’un locataire dont le bailleur voulait le beurre et l’argent du beurre.

Contexte : renouvellement du bail commercial

Une SCI loue des locaux commerciaux à la société H. Lors du renouvellement du bail, elle saisit le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du nouveau loyer (article L145‑7 du Code de commerce).

La cour d’appel minore le loyer de 5 % parce que la SCI fait peser sur le preneur des charges habituellement à sa charge : taxe foncière, travaux de mise en conformité, assurance, frais de gérance.

Argument de la SCI en cassation

La SCI conteste cette minoration. Elle argue que les baux utilisés comme références pourraient eux aussi transférer ces charges aux preneurs. Quel serait donc le fondement de cette réduction de loyer de 5 % ?

Décision de la Cour de cassation (24 novembre 2021, n° 20‑21.570)

La Cour de cassation approuve la cour d’appel. Elle confirme que le transfert de charges — considérées comme exorbitantes du droit commun (impôt foncier, assurance souscrite par le bailleur, gérance, etc.) — constitue un facteur de diminution de la valeur locative, justifiant une minoration du loyer.

La fixation du montant du bail renouvelé relève de l’appréciation souveraine de la cour d’appel, dès lors que le raisonnement est conforme aux articles L145‑33 et R145‑8 du Code de commerce.

À retenir

Transfert de charges = loyer révisé à la baisse

Faire supporter au preneur des charges qui devraient incomber au bailleur conduit le juge à réduire la valeur locative retenue par rapport aux baux de référence.

Appréciation souveraine

La cour d’appel reste libre d’appliquer une minoration si elle fonde son raisonnement sur une évaluation cohérente de la situation contractuelle et juridique.