« On hasarde de perdre en voulant trop gagner », c’est la morale de la fable de La Fontaine « Le Héron ».
En voici une illustration en matière de bail commercial.
Une SCI donne à bail des locaux commerciaux à la société H.
Lors du renouvellement du bail, elle saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé (article L145-7 du code de commerce).
La Cour d’appel fixe le loyer de manière minorée en considération du fait que le bailleur fait peser sur le preneur des charges lui incombant normalement.
La SCI forme un pourvoi.
Elle plaide que la Cour ne pouvait ainsi minorer de 5 % le loyer sans considérer si les baux de comparaison ne faisaient pas eux-mêmes peser les mêmes charges sur les locataires.
Autrement dit, la Cour aurait minoré un loyer qui l’était déjà.
A votre avis, la SCI a t’elle obtenu gain de cause ?
La réponse est non.
La Cour de cassation, dans cet arrêt du 24 novembre 2021 (RG n°20-21.570) approuve la Cour d’appel.
Faire peser sur le locataire des charges incombant normalement au bailleur (impôt foncier, travaux de mise en conformité, assurance souscrite par le bailleur, frais de gérance) est un facteur de diminution de la valeur locative.
Le raisonnement étant approuvé, al Cour de cassation indique que la fixation du montant du bail relève de l’appréciation souveraine de la Cour d’appel.
A retenir ainsi :
- Faire peser sur le locataire des charges liées à la propriété peut conduire à une baisse de la valeur locative lors du renouvellement du bail.
- Reste à savoir si formule demeure gagnante ou non pour le bailleur.