VEFA : délais pour assigner le constructeur en justice?
Assignation du constructeur en VEFA : attention au délai de forclusion
“Ô temps, suspends ton vol !” disait Alphonse de Lamartine. Cette citation prend tout son sens pour la SCI dont je vais vous conter l’histoire.
Achat en VEFA et réception avec réserves
Le 21 décembre 2009, une SCI acquiert un immeuble dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le 13 octobre 2010, la construction est réceptionnée avec réserves.
La SCI prend ensuite possession du bien le 1er avril 2011.
Tentative amiable puis assignation en justice
Malgré plusieurs relances, le vendeur d’immeuble à construire ne procède pas aux reprises des désordres signalés.
La SCI décide alors d’assigner le constructeur en justice le 6 janvier 2015.
H3 : Une action jugée forclose par la Cour d’appel
La Cour d’appel rejette la demande, estimant que l’action était forclose, c’est-à-dire engagée hors délai.
Un pourvoi en cassation sans succès
La SCI forme un pourvoi en cassation. Elle fait valoir que les articles 1642‑1 et 1648 du Code civil, qui imposent un délai d’un an à compter de la réception, voire 13 mois à compter de la prise de possession, ne devraient pas courir tant que les réserves n’ont pas été levées.
Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 janvier 2022 (RG n°21‑10.022), rejette cet argument.
Ce qu’il faut retenir sur les délais en VEFA
L’écoulement du délai n’est pas suspendu par l’existence de réserves
La Cour de cassation rappelle un principe clair :
L’existence de réserves lors de la réception ne suspend pas le délai de forclusion.
Quels sont les délais à respecter ?
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1 an à compter de la réception des travaux, ou
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13 mois à compter de la prise de possession du bien,
pour agir contre le constructeur.
Quels sont les risques en cas de dépassement du délai ?
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L’acquéreur perd la possibilité de contraindre le constructeur à exécuter les travaux,
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Tandis que le constructeur, lui, peut toujours agir pour obtenir le paiement du solde.