Logement social :sous-location Airbnb et résiliation du bail
peut-on sous-louer un logement social sur Airbnb ?
Beaucoup de locataires se demandent : a-t-on le droit de mettre une partie de son logement social en location Airbnb pour arrondir ses fins de mois ?
La réponse est claire : la sous-location est interdite et expose le locataire à de lourdes sanctions.
Les faits : une sous-location via Airbnb dans un logement social
Depuis 2004, Mme Z occupe un logement social de trois chambres.
En 2014, confrontée à des difficultés financières, elle décide de sous-louer une chambre sur Airbnb tout en continuant d’habiter les lieux.
La réaction du bailleur social
Le bailleur découvre cette activité et l’assigne en justice pour :
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obtenir la résiliation du bail,
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récupérer l’intégralité des loyers perçus par la locataire grâce à Airbnb.
La décision de la cour d’appel
La cour d’appel refuse de résilier le bail, considérant que :
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la sous-location était limitée (en moyenne 3,5 nuitées par mois),
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Mme Z n’avait pas dégagé de bénéfice mais seulement de quoi payer son loyer.
La cour condamne néanmoins la locataire à reverser une partie des loyers perçus.
Le pourvoi en cassation : arguments du bailleur social
Le bailleur soutient que :
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en matière de logement social, toute sous-location est interdite,
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l’activité lucrative est incompatible avec la destination sociale du logement,
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les loyers perçus doivent revenir intégralement au propriétaire, les fruits appartenant au bailleur selon le Code civil.
La décision de la Cour de cassation (22 juin 2022, n°21-18.612)
Sur la résiliation du bail
La Cour rappelle que :
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le bailleur peut résilier le bail si le logement est utilisé à une autre fin que celle prévue,
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les logements sociaux conventionnés ne peuvent pas être sous-loués,
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la cour d’appel ne pouvait donc pas justifier son refus de résiliation par le faible nombre de nuitées louées.
Sur les loyers perçus via Airbnb
La Cour se fonde sur les articles 548 et 549 du Code civil :
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les fruits appartiennent au propriétaire, sauf bonne foi du possesseur,
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Mme Z, en sous-louant alors que c’était interdit, était possesseur de mauvaise foi.
Elle doit donc restituer l’intégralité des loyers perçus.
Conclusion : sous-location interdite en logement social
Deux enseignements essentiels :
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la sous-location d’un logement social est interdite, même pour une seule chambre et même si elle ne génère pas de bénéfice,
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le locataire encourt la résiliation du bail et la restitution de tous les loyers Airbnb perçus.