La vie c’est comme une boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber. » (Tom Hanks dans Forrest Gump, de Robert Zemeckis)
Cet agent immobilier dont je vous conte l’histoire cette semaine a pu le constater.
Le 11 janvier 2016, Monsieur Z, agent immobilier, signe avec Madame A un mandat exclusif de vente, par lequel elle lui confie la vente de son appartement.
L’agent immobilier trouve un acheteur qui fait une offre au prix.
Cependant, Madame A ne souhaite plus vendre.
Et bien sûr, elle refusait de le payer pour le travail réalisé.
Fort du mandat exclusif de vente signé, l’agent immobilier assigne sa cliente en paiement de la totalité de la commission ou plutôt son équivalent sous forme de dommages et intérêts.
Le contrat stipulait en effet une clause pénale, prévoyant le versement par la cliente d’une somme équivalente à la commission prévue à titre de dommages et intérêts, si celle-ci renonçait finalement à la vente, malgré une offre au prix.
La cour d’appel donne raison à l’agent et condamné sa cliente à lui verser l’indemnité prévue au mandat.
La cliente forme un pourvoi en cassation.
Elle soutient qu’aux termes de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970, aucune somme d’argent n’est due à l’agent immobilier avant que l’opération de vente ait été définitivement conclue.
Elle ajoute que le mandat d’entremise conclu avec l’agent ne permet pas à celui-ci d’engager sa cliente dans la vente.
Et ainsi, le client n’étant pas engagé, le refus de vente n’est pas une faute.
A votre avis, a-t-elle obtenu gain de cause ?
La réponse est OUI.
Dans cet arrêt du 15 juin 2022 (pourvoi n°20-22.047), la Cour de cassation approuve l’argumentation de la demanderesse au pourvoi.
Elle apporte une précision.
Le mandat d’entremise n’engage pas le vendeur, sauf clause expresse contraire.
Le refus de conclure la vente n’est donc pas une faute, à moins que le mandant ait conclu par ailleurs la vente en privant la mandataire de sa rémunération.
A retenir ainsi : pour se protéger contre un mandat indélicat, l’agent immobilier a tout intérêt à inclure dans ses mandats une clause de représentation.