Mandat exclusif : refus de vente et droits de l’agent
mandat exclusif et obligations du vendeur
Le mandat exclusif de vente donne à l’agent immobilier l’exclusivité de la recherche d’acquéreurs.
Que se passe-t-il si le vendeur refuse de vendre malgré une offre au prix ?
Les faits : un mandat exclusif et une offre au prix
Le 11 janvier 2016, un agent immobilier signe avec Madame A un mandat exclusif de vente portant sur son appartement.
Le refus de vendre malgré une offre conforme
L’agent trouve rapidement un acquéreur proposant le prix demandé.
Cependant, la venderesse ne souhaite plus vendre… et refuse de régler la commission de l’agent.
La procédure : l’agent immobilier réclame sa commission
L’agent assigne sa cliente, en se fondant sur la clause pénale du mandat qui prévoyait le versement d’une somme équivalente à la commission prévue, en cas de refus de vente.
La décision de la cour d’appel
La cour d’appel donne raison à l’agent immobilier et condamne Madame A à verser l’indemnité prévue au contrat.
Le pourvoi en cassation : les arguments du vendeur
Madame A forme un pourvoi en cassation.
Elle soutient que :
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selon la loi Hoguet du 2 janvier 1970, aucun paiement n’est dû avant la conclusion définitive de la vente,
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le mandat d’entremise ne lui impose pas de conclure la vente,
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par conséquent, le refus de vendre n’est pas une faute.
La décision de la Cour de cassation (15 juin 2022, n°20-22.047)
La précision apportée par la Haute juridiction
La Cour de cassation approuve l’argumentation de la venderesse :
Un mandat d’entremise n’engage pas le vendeur, sauf clause expresse de représentation.
Conséquence pratique pour l’agent immobilier
Le refus de conclure une vente n’est pas une faute, sauf si le vendeur a vendu par ailleurs le bien, privant l’agent de sa rémunération.
Conclusion : se protéger contre le refus de vente
Un mandat exclusif de vente ne suffit pas à contraindre le vendeur à conclure une vente.
Pour sécuriser sa rémunération, l’agent immobilier doit inclure dans ses mandats une clause de représentation, lui permettant d’engager son client.
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