L’absence de mise en demeure A l’entrprise defaillante  peut-elle empêcher l’activation de la garantie dommages‑ouvrage ?

Oui. Pour que cette garantie joue — notamment pour les désordres de nature décennale avant réception — il faut impérativement, sauf cas d’impossibilité ou d’urgence, avoir adressé une mise en demeure à l’entreprise fautive.

Le contexte

Un promoteur confie à la société Z les travaux de gros-œuvre et de plomberie-chaufferie. Ceux-ci sont mal réalisés.

Résiliation du contrat

Le promoteur résilie le contrat par courrier le 26 janvier 2010, sans mise en demeure préalable. La société Z est mise en liquidation judiciaire en mai 2010.

La suite judiciaire

Le promoteur saisit l’assureur dommages‑ouvrage pour réparation des dommages antérieurs à la réception.

La cour d’appel rejette sa demande : elle considère que la garantie ne s’applique que si le maître d’ouvrage a d’abord formalisé une mise en demeure, conformément à l’article L242‑1 du Code des assurances.

Le pourvoi en cassation

L’argument du promoteur

Il estime que la liquidation judiciaire de l’entreprise Z rendait inutile la mise en demeure.

L’arrêt de la Cour de cassation

7 septembre 2022 — RG n°21‑21 382

La Cour confirme la décision. Elle rappelle que l’article L242‑1 exige une mise en demeure préalable pour activer la garantie, sauf si elle est inutile ou impossible. Or ici, le contrat avait été résilié plus de quatre mois avant la liquidation, la mise en demeure était donc possible.

Mon conseil d’avocate spécialiste en droit immobilier

Avant toute résiliation basée sur un manquement contractuel ou technique, adressez une mise en demeure claire à l’entreprise. Cela garantit la validité de vos recours, y compris la mise en jeu éventuelle de la garantie dommages‑ouvrage. Cette étape est indispensable, sauf urgence avérée — ne la négligez jamais.