Vente, droit de préférence du locataire et frais d’agence

 Le droit de préférence : légal ou conventionnel ?

Lorsqu’un bailleur souhaite vendre un bien loué, le locataire peut disposer d’un droit de préférence, lui permettant d’acheter prioritairement. Ce droit peut être légal (prévu par le Code de commerce) ou conventionnel (prévu par le bail lui-même). Mais dans quelles conditions peut-il s’exercer ? Et quid des frais d’agence ?

Le contexte

Un preneur détient un bail commercial portant sur deux niveaux d’un immeuble à trois étages. Le contrat inclut une clause de droit de préférence en cas de vente de l’immeuble entier.

Le déroulement

• Le 29 novembre 2016, le bailleur communique une offre d’achat à 745 000 € frais d’agence inclus.

• Le locataire demande le prix hors frais d’agence.

• Le 22 mars 2017, il reçoit le compromis de vente.

• Le 27 mars, il propose d’acquérir pour 700 000 €, estimant que les frais d’agence ne sont pas dus.

• Le 31 mars, le bailleur précise que, même si le droit légal de préférence s’exonère des frais, le droit conventionnel s’applique : le locataire doit se substituer à l’acheteur dans l’ensemble des ses obligations, y compris la commission d’agence.

La procédure

Le locataire assigne alors le bailleur pour faire constater que la vente est parfaite sans frais d’agence. Il est débouté par le tribunal, puis par la cour d’appel.

Le pourvoi en cassation

Le locataire soutient que les frais d’agence ne devraient pas lui être imputés, puisque sa substitution ne nécessitait pas l’intervention d’un intermédiaire.

L’arrêt de la Cour de cassation

3e civ., 28 septembre 2022 – n°21‑18.007

La Cour rejette le pourvoi. Elle rappelle que dans le cadre d’un droit de préférence conventionnel, les conditions sont celles prévues dans le contrat. Ici, le locataire doit s’aligner sur toutes les obligations de l’acheteur, y compris le paiement des frais d’agence.

Ce qu’il faut retenir

• Le droit de préférence légal ne permet pas d’imputer les frais d’agence au locataire.

• En revanche, le droit conventionnel peut l’y contraindre, selon la rédaction de la clause.

• Il est crucial de lire attentivement le contrat pour comprendre les obligations associées au droit de préférence.