Quel est le délai pour contester une AG de copropriété?

Délai de contestation d’une assemblée générale de copropriété : attention à la rigueur du calendrier

« Chacun fait, fait, fait, ce qu’il lui plaît, plaît, plaît… » dit la chanson. Mais en matière de copropriété, ce n’est pas toujours si simple.

Une SCI conteste une assemblée générale… 20 mois plus tard

Une SCI, propriétaire de plusieurs lots, conteste des décisions prises en assemblée générale de copropriété le 30 mars 2015.

Elle saisit le tribunal judiciaire de Strasbourg le 5 janvier 2017.

Elle relève plusieurs irrégularités :

• Le coût de réfection des balcons supporté uniquement par les copropriétaires concernés, alors qu’il s’agit de charges générales réparties selon les tantièmes ;

• Des éléments non prévus à l’ordre du jour dans les résolutions ;

• La pose de garde-corps, travaux d’amélioration, nécessitant la majorité de l’article 25‑n de la loi du 10 juillet 1965 ;

• L’absence d’autorisation administrative (refus de l’architecte des Bâtiments de France, pas de permis) ;

• La double facturation des prestations de suivi de chantier, possiblement un abus de majorité.

Une contestation jugée irrecevable pour cause de forclusion

Le tribunal déclare la demande irrecevable, en s’appuyant sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal d’assemblée générale pour en contester les décisions.

Appel, puis pourvoi en cassation

La SCI fait appel, puis un pourvoi. Elle soutient que :

• La date de départ du délai de recours serait la réception effective de la lettre recommandée ;

• L’avis de réception ne mentionne pas la date de présentation, rendant le départ du délai incertain ;

• Elle n’a pas été en mesure d’agir dans les temps. La cour d’appel confirme la validité de la notification du 27 avril 2015 et juge l’assignation de janvier 2017 hors délai.

La Cour de cassation confirme : le délai court même si la lettre n’est pas retirée

Dans un arrêt du 29 juin 2023 (RG n° 21‑21.708), la Cour de cassation rejette le pourvoi.

Ce qu’il faut retenir sur le délai de contestation en copropriété

Le délai court dès la notification, pas de la réception

Selon l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai pour agir commence dès l’envoi de la notification, même sans retrait de la lettre recommandée.

Un délai de deux mois jugé constitutionnel

Ce délai vise à garantir la stabilité des décisions de copropriété et à prévenir les stratégies dilatoires.

La jurisprudence protège l’efficacité du fonctionnement collectif

La cour a estimé que la SCI avait bien reçu le procès-verbal plus de deux mois avant son action, exerçant ainsi son pouvoir souverain d’appréciation.

soyez vigilants aux délais pour contester une assemblée générale

Ne pas retirer un recommandé n’arrête pas le délai. Agissez rapidement pour contester une décision prise en assemblée générale.