Qu’est-ce qu’un lot de copropriété ?

Un lot de copropriété est une unité privative d’un immeuble (ex. : appartement, cave, chambre de service), à laquelle est rattachée une quote-part des parties communes (escaliers, toiture, etc.).

Chaque lot est précisément identifié dans le règlement de copropriété par un numéro, une surface, un usage et une répartition des charges.

Dans un acte de vente, une erreur sur le numéro de lot peut entraîner des conséquences importantes : mauvaise affectation du bien, contentieux sur les charges, voire impossibilité de jouir du bien réellement souhaité.

Quand une erreur sur les lots de copropriété crée un imbroglio juridique

Un petit débarras de 6 m² à la place d’une chambre de 10 m² ?
C’est ce qu’ont découvert les époux K… 25 ans après l’achat.

L’affaire : deux ventes, deux lots… mais les clés sont inversées

En 1996, Monsieur et Madame K achètent un appartement et une pièce au 6e étage.

L’acte mentionne le lot n°13 (chambre de service de 10 m²), mais ils reçoivent les clés du lot n°24 (débarras de 6,45 m²).

En 2007, Monsieur T vend la pièce voisine à Monsieur B.

L’acte mentionne le lot n°24, mais Monsieur B reçoit les clés du lot n°13.

Le conflit éclate : à qui appartient vraiment quoi ?

En 2014, les époux K découvrent l’erreur.

Ils assignent Monsieur B pour obtenir les clés du lot n°13, dont ils estiment être les véritables propriétaires.

La cour d’appel déboute les époux K

Elle retient une erreur de désignation : chaque partie a eu l’usage du bien visé par son intention.

Monsieur B est considéré comme acquéreur de bonne foi.
Il n’y a pas lieu de rectifier les occupations.

Premier pourvoi en cassation : la décision est cassée

Mais la Cour de cassation casse l’arrêt, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir suffisamment motivé sa décision.

L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel.

La cour de renvoi donne encore raison à Monsieur B

Elle retient que :

• Monsieur et Madame K voulaient acheter un débarras (lot 24)

• Monsieur B souhaitait acheter une chambre louable (lot 13)

• La volonté réelle des parties prime sur la désignation formelle

Elle condamne en outre les époux K à faire rectifier leur acte.

Deuxième pourvoi en cassation : validé par la haute juridiction

Arrêt du 8 juin 2023 (RG n°21-19.058) :
La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle confirme que :

• L’intention des parties prime sur le contenu des actes notariés

• Chaque acheteur a bien eu le bien voulu, même si mal désigné

Ce qu’il faut retenir

En matière de lots de copropriété :

• Vérifiez toujours la désignation exacte (numéro, surface, usage)

• Ne vous fiez pas uniquement à l’usage apparent ou à la remise des clés

• En cas de litige, les juges chercheront à identifier l’intention commune des parties

Conseil de prévention

En cas d’achat avant 1997, l’absence de mesurage Loi Carrez peut favoriser les erreurs.

En cas de doute, demandez une vérification du règlement de copropriété ou une analyse par un professionnel.