Promesse de vente, caducité et indemnité d’immobilisation

« Je veux tout ! »
c’est le titre de l’excellent film de Guila Braoudé

C’est aussi le centre de mon histoire du jour.

 

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un promettant qui voulait à la fois renoncer à la vente de son bien et obtenir une indemnité pour l’immobilisation de celui-ci.

En novembre 2016, une association promet un promoteur de lui vendre un ensemble immobilier à Granville au prix de 2 450 000 €.

Une condition suspensive est assortie à cette promesse : l’obtention par le promoteur d’un permis de construire.

La demande de permis de construire doit être déposée dans le délai de quatre mois à compter de l’opposabilité du futur plan local d’urbanisme.

Et la promesse est consentie pour une durée de 24 mois à compter de l’approbation du nouveau plan local d’urbanisme sans pouvoir dépasser le 31 décembre 2019.

L’indemnité d’immobilisation est fixée à la somme de 122 500 €.

Tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes, comme dirait Candide.

Le nouveau plan local d’urbanisme est adopté le 10 juin 2017.

Mais le temps passe et l’association ne voit rien venir.

Conformément à la promesse, l’association met le promoteur en demeure de lui adresser le récépissé de la demande de permis de construire et lui indique, qu’à défaut de réponse sous huit jours, la promesse sera caduque.

Le promoteur n’adresse pas le document et donc la promesse est caduque.

L’association se retrouve déliée de son engagement

Mais l’association réclame également le versement de l’indemnité d’occupation de 122 500 €

De son côté, le promoteur tente d’obtenir la signature d’un avenant.

Finalement, l’association assigne le promoteur pour obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Sont bien a en effet été immobilisé plus de deux ans, sans que la vente soit finalement concrétisée.

Si devant le tribunal, l’association obtient gain de cause, en revanche elle perd devant la cour d’appel.

Cette dernière retient, en substance, que l’association ne pouvait obtenir à la fois la caducité de la promesse et l’indemnité d’immobilisation, faute de mention en ce sens de la promesse

Mécontente, l’association forme un pourvoi en cassation.

Elle soutient que l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire fait défaillir la condition suspensive par la faute du bénéficiaire.

Et en pareil cas l’indemnité d’immobilisation est dû.

 

À votre avis, l’association a-t-elle obtenu gain de cause ?

La réponse est oui.

Dans cet arrêt du 21 décembre 2023 (RG n° 22 – 16. 627) la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Le manquement du bénéficiaire de la promesse à son obligation de déposer une demande de permis de construire empêche la réalisation de la vente

La condition suspensive est alors réputée accomplie.

La promesse de vente prévoyant le versement de l’indemnité, faute pour le bénéficiaire d’acheter alors que les conditions suspensives ont été réalisés l’indemnité était donc dû

 

Moralité

Il est indispensable de respecter scrupuleusement les actions mises à la charge du bénéficiaire à défaut, le ciel va lui tomber sur la tête