Promesse de vente caduque : indemnité d’immobilisation due?

Promesse de vente caduque : l’indemnité reste due

« Je veux tout ! », comme dans le film de Guila Braoudé…

C’est exactement ce que revendique le promettant dans cette affaire : rompre la promesse de vente, tout en réclamant une indemnité pour l’immobilisation du bien.

Le contexte : une vente conditionnée à un permis de construire

Une promesse à 2,45 millions d’euros

En novembre 2016, une association promet de vendre à un promoteur un ensemble immobilier à Granville, pour 2 450 000 €. Une condition suspensive est prévue : l’obtention d’un permis de construire.

Délais encadrés et indemnité prévue

La demande de permis devait être déposée dans les 4 mois suivant l’opposabilité du nouveau PLU, avec une promesse valable 24 mois (jusqu’au 31 décembre 2019).

L’indemnité d’immobilisation est fixée à 122 500 €.

Le promoteur ne respecte pas ses engagements

Aucune demande de permis déposée

Le nouveau PLU est adopté le 10 juin 2017.Mais aucun récépissé n’est transmis par le promoteur. L’association le met en demeure et annonce la caducité de la promesse en l’absence de réponse.

L’association réclame l’indemnité

Bien que libérée de son engagement, l’association réclame l’indemnité d’immobilisation. Son bien a été bloqué pendant plus de deux ans, sans vente concrétisée.

Une bataille judiciaire jusqu’à la Cour de cassation

Décisions contradictoires entre les juridictions

• Le tribunal donne raison à l’association.

• Mais la cour d’appel rejette sa demande : selon elle, on ne peut cumuler la caducité et l’indemnité, sauf clause expresse dans la promesse.

L’association forme un pourvoi en cassation.

Elle soutient que le promoteur est responsable de l’échec de la condition suspensive, faute d’avoir déposé une demande de permis.

La Cour de cassation confirme le droit à indemnité

Arrêt du 21 décembre 2023 (RG n° 22–16.627)

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Elle juge que :

Le manquement du bénéficiaire (le promoteur) à son obligation de déposer une demande de permis de construire fait défaillir la condition suspensive par sa faute. Elle est alors réputée accomplie, et l’indemnité d’immobilisation est due.

Ce qu’il faut retenir en cas de promesse de vente caduque

Respecter les conditions suspensives est impératif

Un bénéficiaire qui n’agit pas comme prévu risque une sanction financière, même si la promesse devient caduque.

L’indemnité peut être maintenue malgré la caducité

Si l’échec de la condition est dû au bénéficiaire, la clause d’indemnité d’immobilisation s’applique pleinement.

Mon conseil de spécialiste 

Dans une promesse de vente, chaque partie doit respecter ses obligations.

Ne pas déposer une demande de permis, c’est prendre le risque de devoir indemniser.

Lors de la rédaction de la promesse, il est crucial de préciser les conséquences du non-respect des engagements.