Investissement locatif : délai pour agir en justice

Quel est le délai pour agir en justice après un investissement locatif ?

En matière d’investissement locatif, l’action en responsabilité contre un conseiller ou une banque se prescrit par 5 ans (article 2224 du Code civil).

Ce délai ne commence pas à la signature du contrat, mais au jour où l’investisseur connaît ou aurait dû connaître le dommage.

Voici une illustration de ce sujet.

Les faits

En 2009, Monsieur et Madame M achètent un appartement et un parking en VEFA pour 210 789 €, dans le cadre d’un dispositif Girardin de défiscalisation.
Financement : prêt de 20 ans, avec 10 ans de différé de remboursement du capital.

Découverte de la perte de valeur

• 2012 : première estimation – valeur inférieure de 30 % au prix d’achat.

• 2016 : nouvelle estimation – valeur entre 80 000 € et 90 000 €.

Procédure

• Janvier 2017 : action contre la société de conseil en investissement et la banque pour manquement au devoir de conseil et d’information.

• Tribunal et cour d’appel : action prescrite, délai de 5 ans à compter de la signature en 2009.

Arrêt de la Cour de cassation – 1er février 2024 (RG n° 22-13.446)

La Cour casse la décision :

• Article 2224 du Code civil : le délai court à compter de la découverte du dommage.

• Dans un investissement avec différé de remboursement, le point de départ est le jour où l’investisseur apprend qu’il ne pourra pas revendre le bien pour rembourser le capital.

• Action engagée dans les 5 ans suivant cette découverte : donc recevable.

À retenir

• Le délai pour agir en responsabilité commence à la découverte du préjudice, pas à la signature du contrat.

• Agir rapidement reste essentiel pour éviter toute prescription.