Copropriété : impayés de charges et dommages-intérêts

Comment réagir face à un impayé de charges de copropriété ?

En cas d’impayé, le syndic doit agir rapidement pour éviter que la dette ne s’aggrave :

• Relancer le copropriétaire par un courrier amiable.

• Mettre en demeure de payer par lettre recommandée.

• Délivrer un commandement de payer par huissier (commissaire de justice), ce qui ouvre la voie à la procédure judiciaire.

• Saisir le tribunal pour obtenir condamnation au paiement et, si nécessaire, demander des mesures conservatoires (saisie).

Le syndicat peut aussi demander des dommages et intérêts dans certains cas. Voici une illustration.

Les faits

• La SCI Z ne paie pas ses charges de copropriété.

• Le syndicat des copropriétaires l’assigne et obtient :

  • le paiement des charges dues,

  • 200 € de dommages et intérêts.

Recours en cassation

• Pas d’appel possible : montant < 5 000 €.

• Argument de la SCI : absence de preuve de mauvaise foi, exigée par la loi pour octroyer des dommages et intérêts.

Arrêt de la Cour de cassation – 12 octobre 2023 (RG n° 22-19.388)

La Cour donne raison à la SCI :

• Article 1231-6 du Code civil : il faut caractériser la mauvaise foi pour condamner à des dommages et intérêts.

• Dire que le non-paiement perturbe la trésorerie ne suffit pas.

• À retenir

• En copropriété, les dommages et intérêts ne sont pas automatiques en cas d’impayés.
• La mauvaise foi doit être démontrée (par exemple, refus délibéré de payer malgré les moyens financiers).

• Sans cette preuve, seule la dette principale peut être réclamée.