Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?

Un commandement de payer est un acte officiel rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier).
Il constitue une mise en demeure formelle adressée à un débiteur de payer une somme due dans un délai précis, sous peine de conséquences juridiques.

Il est souvent utilisé :

• dans les baux commerciaux ou d’habitation (pour demander le paiement des loyers impayés),

• en matière de saisie (pour déclencher une saisie sur biens, comptes ou salaires),

• ou dans le cadre d’une exécution forcée d’un jugement.

⚠️ Le commandement de payer peut avoir des effets importants :
Dans certains cas, il constitue le point de départ d’un délai de résiliation du bail, ou permet de poursuivre une saisie.

Il fixe des délais qu’il convient de respecter strictement.

Voici une illustration des conséquences d’un commandement de payer.

« Ne pas confondre vitesse et précipitation ». 

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un bailleur qui souhaitait que son locataire indélicat quitte son logement le plus vite possible.

Réduction du délai de commandement : ce que prévoit la loi Kasbarian

Depuis l’adoption de la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, les règles ont changé pour les locataires en impayé :

Le délai accordé au locataire pour régulariser sa dette après un commandement de payer est passé de 2 mois à 6 semaines.

Cette évolution vise à accélérer les procédures d’expulsion en cas d’impayé.

Une procédure accélérée… mais contestée

Un bailleur, estimant que la nouvelle loi joue en sa faveur, délivre un commandement de payer à son locataire en impayé, avec un délai de 6 semaines, comme le permet la nouvelle loi.

Le locataire ne régularise pas dans le délai imparti.

Le bailleur saisit donc le tribunal pour :

• faire constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire

• obtenir l’expulsion du locataire

L’argument juridique du locataire : l’inapplicabilité de la nouvelle loi

Devant le tribunal, le locataire soulève un point clé :

La loi du 27 juillet 2023 ne serait pas applicable aux baux conclus avant son entrée en vigueur.

Le contrat de bail ayant été signé avant le 28 juillet 2023, le locataire soutient que le délai du commandement devait rester de 2 mois (comme prévu par l’ancienne législation).

En cas de nullité du commandement…

Si le délai de 6 semaines est jugé inapplicable, alors :

• le commandement de payer est nul

• la clause résolutoire ne peut produire effet

• la procédure d’expulsion doit être recommencée

Le tribunal saisit la Cour de cassation pour avis

Face à cette question d’interprétation délicate, le tribunal de proximité de Trévoux (Ain) décide de saisir la Cour de cassation pour obtenir un avis.

Objectif : déterminer si la loi du 27 juillet 2023 s’applique aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur.

L’avis de la Cour de cassation : application non rétroactive de la loi

Dans son avis du 13 juin 2024 (RG n°24-70.002), la Cour de cassation rappelle un principe fondamental du droit civil :

Article 2 du Code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. »

Absence de dérogation dans la loi Kasbarian

La loi du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition spécifique prévoyant qu’elle s’appliquerait aux contrats en cours.

Par conséquent, la nouvelle règle des 6 semaines ne peut s’appliquer qu’aux baux conclus à compter du 28 juillet 2023.

Conséquences pratiques pour les bailleurs

Autrement dit :

• Tous les baux signés avant le 28 juillet 2023 restent régis par l’ancien délai de 2 mois pour régulariser un commandement de payer

• Les procédures engagées avec un délai erroné sont irrégulières

• Elles devront souvent être abandonnées et recommencées dans le respect de l’ancienne loi

Mon conseil d’avocate en droit immobilier

Si vous êtes bailleur

• Vérifiez la date de conclusion du bail avant de délivrer un commandement de payer
• Respectez le délai applicable au moment de la signature du contrat
• N’appliquez pas la loi Kasbarian à un bail antérieur à son entrée en vigueur : cela invalide votre procédure

• Si vous êtes locataire

• Si vous recevez un commandement de payer avec un délai de 6 semaines, vérifiez si cela est conforme à la date de votre bail
  En cas de doute, consultez un avocat ou saisissez le juge pour faire valoir vos droits.